RATGEBER · SACHWERT, GEBÄUDEKOSTEN & ALTER
Baupreisindex: Wie Kostenkennwerte vom Basisjahr zum Stichtag gelangen
Ein Kostenkennwert aus dem Basisjahr wird nicht dadurch aktuell, dass man eine beliebige Prozentzahl daraufrechnet. Für die Fortschreibung muss die verwendete Indexreihe zur Gebäudeart, zum Kostenansatz und zum Bewertungszeitpunkt passen.
Der Baupreisindex beschreibt die zeitliche Preisentwicklung bestimmter Bauleistungen. Im Sachwert überträgt der Quotient aus Stichtagsindex und Index der Kostenbasis den Kostenkennwert auf den maßgeblichen Zeitpunkt. Beide Indexwerte müssen derselben geeigneten Reihe und derselben Indexbasis entstammen.
Baupreise und Immobilienpreise beantworten verschiedene Fragen
Der Baupreisindex bildet die Preisentwicklung von Bauleistungen ab. Er sagt nicht, wie stark Kaufpreise für bestehende Häuser am Standort steigen oder fallen. Ein Anstieg der Baupreise kann daher nicht als identischer Aufschlag auf den Verkehrswert eines Bestandsgebäudes verwendet werden. Für den örtlichen Markt ist die spätere Marktanpassung zuständig.
Bei den NHK 2010 wird ein modellhafter Kostenstand zeitlich fortgeschrieben. Dabei ist der für die jeweilige Art der baulichen Anlage passende Baupreisindex anzuwenden. Eine Reihe für Wohngebäude darf nicht allein wegen ihrer Bekanntheit für jede andere Gebäudeart eingesetzt werden.
So funktioniert der Indexquotient
Die Grundrechnung lautet: Kostenkennwert auf alter Preisbasis × Index am Stichtag ÷ Index der alten Preisbasis. Entscheidend ist das Verhältnis. Die Zahl 100 darf nur dann im Nenner stehen, wenn die verwendete Indexreihe tatsächlich für das betreffende Kostenbasisjahr auf 100 gesetzt ist.
Wird eine statistische Reihe auf ein neues Basisjahr umgestellt, verändert das nicht von selbst die zugrunde liegende Preisrelation. Man verwendet die zusammengehörigen, gegebenenfalls verketteten Werte der bereitgestellten Reihe. Einen Index auf Basis 2021 mit einem unverbundenen Wert auf Basis 2010 zu dividieren, erzeugt dagegen eine sachlich falsche Relation.
| Prüfpunkt | Einordnung |
|---|---|
| Gebäudeart | Die Reihe muss zum betrachteten Bauwerk passen. |
| Kosten- und Indexbasis | Preisjahr des Kennwerts und Bezugsjahr der Indexreihe unterscheiden. |
| Umsatzsteuer | Reihe und Kostenansatz müssen in dieser Hinsicht zusammenpassen. |
| Zeitpunkt und Datenstand | Verwendeten Zeitraum und gegebenenfalls spätere Revisionen dokumentieren. |
Vereinfachtes Beispiel mit einer einheitlichen Indexbasis
Ein frei gewählter Kostenkennwert beträgt 850 Euro je Quadratmeter auf Preisbasis 2010. In einer ebenfalls fiktiven, einheitlich basierten Indexreihe steht das Jahr 2010 bei 75 und der Bewertungszeitpunkt bei 135. Der Fortschreibungsfaktor beträgt 135 ÷ 75 = 1,80. Daraus werden 850 × 1,80 = 1.530 Euro je Quadratmeter.
Die falsche Rechnung 850 × 135 ÷ 100 ergäbe nur 1.147,50 Euro. Sie würde unterstellen, dass die Preisbasis 2010 in dieser Reihe den Wert 100 hat. Genau das ist im Beispiel nicht der Fall. Sämtliche Zahlen dienen der Erläuterung und sind keine veröffentlichten Indexstände.
Welcher Zeitpunkt bei zurückliegenden Bewertungen zählt
Bei einer Bewertung für einen früheren Stichtag ist die dafür maßgebliche Preisrelation zu verwenden. Der heute zuletzt veröffentlichte Index beantwortet diese historische Frage nicht automatisch. Auch Berichtsmonat, Jahresdurchschnitt und Stichtag dürfen nicht unbemerkt gleichgesetzt werden.
Für Zeitpunkte zwischen veröffentlichten Werten ist der konkrete Ansatz zu begründen und mit dem verwendeten Bewertungsmodell abzustimmen. Eine stillschweigend angenommene künftige Preissteigerung ist kein amtlicher Indexwert. Eigentümer sollten nachvollziehen können, welcher Datenstand tatsächlich eingesetzt wurde und ob eine Annahme erforderlich war.
Was nach der Indexierung noch fehlt
Der zeitlich angepasste Kostenkennwert beschreibt weiterhin einen modellhaften Neubau. Die Alterswertminderung des vorhandenen Gebäudes, der Regionalfaktor, Bodenwert und Sachwertfaktor sind damit nicht erledigt. Sie erfüllen andere Aufgaben und dürfen nicht durch eine großzügig gewählte Indexzahl ersetzt werden.
Für die Prüfung einer Berechnung genügen deshalb nicht die Worte „Baupreisindex berücksichtigt“. Nötig sind Quelle, Reihenbezeichnung, Basis, Zeitbezug und nachvollziehbare Rechnung. Diese Angaben machen Unterschiede zwischen zwei Gutachten erklärbar und verhindern, dass allgemeine Inflation, Baupreisentwicklung und Immobilienmarktentwicklung miteinander vermischt werden.
Zeitbezug der Bewertung klären
Wir besprechen den maßgeblichen Stichtag und die verfügbaren Objektunterlagen, damit eine Bewertung die passende zeitliche Grundlage erhält.
Für einen geplanten Verkauf unterscheiden wir aktuelle Marktpositionierung und zurückliegende Wertfragen, statt Baupreissteigerungen pauschal auf den Angebotspreis zu übertragen.
Häufige Fragen: Baupreisindex im Sachwert richtig umrechnen
Ist der Baupreisindex ein Immobilienpreisindex?
Nein. Bauleistungen und Kaufpreise für Immobilien sind unterschiedliche statistische Gegenstände.
Kann ich den Verbraucherpreisindex verwenden?
Er ersetzt nicht den für das Sachwertmodell maßgeblichen Baupreisindex.
Warum reicht die letzte Jahressteigerung nicht?
Für einen Kennwert auf älterer Preisbasis wird die gesamte passende Preisrelation bis zum Stichtag benötigt.
Muss der Nenner immer 100 sein?
Nein. Er muss den Indexwert der Kostenbasis in derselben Reihe enthalten.
Was bedeutet eine Umbasierung?
Eine Indexreihe erhält ein anderes Bezugsjahr. Die verwendeten Werte müssen danach weiterhin zusammenpassen.
Sind zwei Werte aus verschiedenen Basisreihen direkt teilbar?
Nicht ohne eine sachgerechte Verbindung oder Umrechnung der Reihen.
Welche Rolle spielt Umsatzsteuer?
Indexreihe und Kostenkennwert müssen dieselbe Behandlung der Umsatzsteuer widerspiegeln.
Ist der neueste Index bei einem alten Stichtag richtig?
Nicht automatisch. Maßgeblich ist die Preisrelation für den zu bewertenden Zeitpunkt.
Kann ich einen Monatswert frei schätzen?
Ein erforderlicher Zwischenansatz muss fachlich begründet und dokumentiert werden.
Steigt der Immobilienwert mit dem Baupreisindex?
Nicht im gleichen Verhältnis. Der örtliche Grundstücksmarkt kann sich anders entwickeln.
Ersetzt die Indexierung den Regionalfaktor?
Nein. Zeitliche Preisentwicklung und örtlicher Modellparameter erfüllen unterschiedliche Aufgaben.
Was sollte ich im Gutachten kontrollieren?
Reihenbezeichnung, Preisbasis, Indexbasis, Zeitbezug und die daraus gebildete Relation.