RATGEBER · BAURECHT & NUTZUNGSPOTENZIAL
Ausnahme und Befreiung vom Bebauungsplan
Der gewünschte Anbau überschreitet die Baugrenze, die geplante Nutzung passt nicht in die Festsetzungen oder ein zusätzliches Geschoss ist vorgesehen. Dann stellt sich die Frage, ob eine Abweichung möglich ist. Entscheidend ist zunächst, welche Regel überhaupt abweichen soll.
Eine Ausnahme muss im Bebauungsplan nach Art und Umfang vorgesehen sein. Eine Befreiung benötigt eine gesetzliche Grundlage und eine konkrete Prüfung. Für Wohnungsbau gibt es zusätzliche Wege. Eine Nachbarzustimmung oder eine frühere Befreiung auf einem anderen Grundstück ersetzt die Entscheidung nicht.
1. Ausnahme und Befreiung sind verschiedene Wege
Eine Ausnahme knüpft an einen im Plan ausdrücklich vorgesehenen Spielraum an. Ob er genutzt werden kann, wird am konkreten Vorhaben geprüft. Es geht somit nicht darum, beliebig von einer als unbequem empfundenen Vorgabe abzuweichen.
Bei einer Befreiung nach § 31 Absatz 2 BauGB dürfen die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Außerdem muss ein gesetzlicher Befreiungsgrund vorliegen, etwa städtebauliche Vertretbarkeit. Die Abweichung muss unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar sein.
Beginnen Sie deshalb mit dem vollständigen Bebauungsplan und einer eindeutigen Benennung der betroffenen Festsetzung. Eine Abweichung von einer Baugrenze ist anders zu begründen als ein anderer Nutzungszweck.
| Prüfpunkt | Bedeutung für Eigentümer |
|---|---|
| Ausnahme nach § 31 Absatz 1 | Im Plan vorgesehene Ausnahme einschließlich ihrer Voraussetzungen prüfen. |
| Befreiung nach § 31 Absatz 2 | Grundzüge der Planung, Befreiungsgrund und Vereinbarkeit prüfen. |
| Wohnungsbau nach § 31 Absatz 3 | Besondere Befreiungsmöglichkeit mit kommunaler Zustimmung prüfen. |
| § 246e BauGB | Weitergehende befristete Sonderregelung für bestimmte Wohnungsbauvorhaben prüfen. |
| Bauordnungsrechtliche Abweichung | Abstände oder andere Anforderungen der Landesbauordnung haben einen eigenen Prüfweg. |
2. Was sich für Wohnungsbau unterscheidet
§ 31 Absatz 3 BauGB ermöglicht mit Zustimmung der Gemeinde Befreiungen zugunsten des Wohnungsbaus im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen. Hier darf die Anforderung aus Absatz 2, dass die Grundzüge der Planung unberührt bleiben müssen, nicht pauschal als identische Voraussetzung übernommen werden.
Auch diese Befreiung setzt Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen unter Würdigung nachbarlicher Interessen voraus. Voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen stehen nach dieser Vorschrift der Vereinbarkeit entgegen.
Daneben besteht § 246e BauGB als befristete Sonderregelung. Welcher Weg zum konkreten Vorhaben passt, sollte mit Planung und Gemeinde abgestimmt werden. Ein allgemein angekündigter „Bau-Turbo“ ist kein Bescheid für das Grundstück.
3. Nachbarzustimmung und kommunale Entscheidung
Die Zustimmung eines Nachbarn kann ein wichtiger Bestandteil des Verfahrens sein. Sie beseitigt jedoch weder öffentliche Belange noch ersetzt sie die zuständige behördliche Entscheidung. Ebenso wenig begründet ein anderswo genehmigtes Vorhaben allein einen Anspruch auf eine gleiche Entscheidung.
Für die besonderen Wohnungsbauwege ist die Zustimmung der Gemeinde gesondert relevant. Sie ist nicht mit einer privaten Unterschrift oder einer informellen positiven Rückmeldung gleichzusetzen. Für die Prüfung zählen Vorhaben, Rechtsgrundlage und Verfahrensstand.
Eine pauschale Aussage „Befreiungen sind grundsätzlich unmöglich“ wäre genauso unzutreffend wie eine Genehmigungsgarantie. Der Antragsteller hat Anspruch auf eine rechtmäßige Entscheidung; das Ergebnis hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen und gegebenenfalls dem auszuübenden Ermessen ab.
4. Beispiel: Ein Anbau soll über die Baugrenze ragen
Angenommen, ein Anbau soll die im Plan festgelegte Baugrenze überschreiten. Zunächst werden Umfang und Lage der Überschreitung dargestellt. Dann wird geprüft, ob der Plan oder die maßgeblichen Regeln einen passenden Spielraum vorsehen oder eine Befreiung erforderlich ist.
Eine Begründung sollte erklären, warum die Lösung städtebaulich tragfähig ist und welche Auswirkungen auf Nachbarn und Grundstücksnutzung entstehen. Parallel bleiben Abstandsflächen und andere Anforderungen zu prüfen. Eine befreite Baugrenze bedeutet nicht automatisch eine ebenfalls zugelassene Abstandsunterschreitung.
5. Eine entscheidbare Anfrage vorbereiten
Benötigt werden die genaue Festsetzung, ein nachvollziehbarer Lageplan, die Vorhabenbeschreibung und eine konkrete Begründung. Stellen Sie nicht nur den gewünschten Zustand dar, sondern auch die Abweichung gegenüber der geltenden Regel.
Ist diese Frage für einen Verkauf entscheidend, kann ein Vorbescheid innerhalb des zulässigen Prüfprogramms sinnvoll sein. Dokumentieren Sie, welche Frage bereits entschieden und welche noch offen ist. Im Exposé sollte sich die Aussage zum Baupotenzial genau daran orientieren.
Entwicklungsszenarien verständlich einordnen
Für eine Bewertung unterscheiden wir den gesicherten Grundstückszustand und Szenarien, die noch von einer baurechtlichen Entscheidung abhängen.
Wir helfen, vorhandene Bescheide und offene Potenzialfragen in der Verkaufsdarstellung nachvollziehbar zu trennen.
Häufige Fragen
Was ist eine Ausnahme vom Bebauungsplan?
Eine im Plan nach Art und Umfang vorgesehene Abweichungsmöglichkeit, deren Voraussetzungen im Einzelfall geprüft werden.
Was ist eine Befreiung?
Eine Entscheidung, die auf gesetzlicher Grundlage von einer Planfestsetzung abweichen lässt. Sie setzt eine konkrete Prüfung voraus.
Müssen die Grundzüge der Planung immer unberührt bleiben?
Diese Voraussetzung gehört zu § 31 Absatz 2. Sie darf nicht ungeprüft auf die besonderen Wohnungsbauwege übertragen werden.
Reicht eine Nachbarunterschrift?
Nein. Öffentliche Belange und die behördliche Entscheidung bleiben erforderlich.
Gibt es einen automatischen Anspruch wie beim Nachbarn?
Nein. Die Fälle können sich in Planstand, Lage, Auswirkungen und Rechtsgrundlage unterscheiden.
Kann eine Baugrenze überschritten werden?
Das kann unter den einschlägigen Voraussetzungen möglich sein. Zuerst sind Planregelungen und der konkrete Umfang zu prüfen.
Ist die Befreiung zugleich eine Abweichung von Abstandsflächen?
Nein. Planungsrecht und Bauordnungsrecht haben unterschiedliche Anforderungen und Prüfwege.
Welche Rolle spielt § 31 Absatz 3?
Er eröffnet einen besonderen Befreiungsweg zugunsten des Wohnungsbaus mit Zustimmung der Gemeinde und weiteren Voraussetzungen.
Was bedeutet § 246e BauGB?
Die Vorschrift ermöglicht befristet weitergehende Abweichungen für bestimmte Wohnungsbauvorhaben. Sie enthält eigene Voraussetzungen und ersetzt keine Gesamtprüfung.
Muss der Bebauungsplan immer geändert werden?
Nicht zwingend. Ob Ausnahme, Befreiung, Sonderregelung oder Planänderung in Betracht kommt, hängt vom Vorhaben ab.
Kann eine Bauvoranfrage helfen?
Ja, wenn die betreffende Frage konkret und im zulässigen Prüfprogramm gestellt wird. Der Vorbescheid gilt nur innerhalb seiner Reichweite.
Wie werbe ich vor der Entscheidung?
Bezeichnen Sie den Ansatz als ungeprüfte oder beantragte Entwicklungsmöglichkeit und benennen Sie die noch ausstehende Entscheidung.