RATGEBER · SACHWERT, GEBÄUDEKOSTEN & ALTER
Brutto-Grundfläche im Sachwert: Warum Wohnfläche nicht genügt
Eine Zahl aus dem Exposé reicht für die Sachwertberechnung nicht aus. Wer einen Kostenkennwert je Quadratmeter Brutto-Grundfläche verwendet, benötigt eine Fläche, die nach genau dem dazugehörigen Modell abgegrenzt wurde.
Die Brutto-Grundfläche, kurz BGF, erfasst im NHK-Modell marktüblich nutzbare Grundflächen der maßgeblichen Ebenen einschließlich bestimmter Konstruktionsflächen. Sie unterscheidet sich wesentlich von der Wohnfläche. Eine pauschale Umrechnung aus Wohnfläche ist kein gleichwertiger Ersatz für eine nachvollziehbare BGF-Ermittlung.
Warum Kostenkennwert und Fläche zusammengehören
Ein Preis je Quadratmeter ist erst verständlich, wenn klar ist, welcher Quadratmeter gemeint ist. Im NHK-2010-Modell wird der Kostenkennwert auf die dafür abgegrenzte BGF angewendet. Würde man stattdessen die kleinere Wohnfläche einsetzen, könnten wesentliche Gebäudeteile und Konstruktionsanteile aus der Kostenrechnung verschwinden.
Umgekehrt darf nicht jede denkbare Grundfläche zusätzlich aufgenommen werden. Anlage 4 der ImmoWertV konkretisiert die Flächenabgrenzung für die Normalherstellungskosten. Diese Modellregeln sind maßgeblich; eine unter einem anderen Zweck erstellte Flächenaufstellung muss vor Übernahme geprüft werden. Einen allgemeinen Überblick bietet Wohnfläche, Mietfläche, Nutzfläche und BGF.
Keller, Dachgeschoss und Balkon unterschiedlich behandeln
Marktüblich nutzbare Kellergeschosse können zur BGF gehören, obwohl ihre Räume keine Wohnfläche sind. Bei Dachgeschossen sind unter anderem Ausbauzustand, Nutzbarkeit und die besonderen Modellregeln zu prüfen. Ein untergeordneter Spitzboden ist nicht einfach wie ein weiteres Vollgeschoss anzusetzen. Auch reine Wartungsflächen und konstruktive Hohlräume sind kein frei addierbarer Flächenvorrat.
Balkone zählen im NHK-Modell nicht zur BGF, auch wenn sie überdeckt sind. Daraus folgt jedoch nicht, dass sie grundsätzlich wertlos sind. Nicht erfasste werthaltige Bauteile können an anderer Stelle berücksichtigt werden. Die Flächenfrage und die Wertfrage müssen getrennt beantwortet werden.
| Prüfpunkt | Einordnung |
|---|---|
| Marktüblich nutzbarer Keller | Kann BGF sein, ohne Wohnfläche zu sein. |
| Dachgeschoss | Modellregeln zu Nutzbarkeit und Ausbauzustand prüfen. |
| Balkon | Keine BGF im NHK-Modell; mögliche gesonderte Wertwirkung prüfen. |
| Untergeordneter Spitzboden | Nicht pauschal als zusätzliche Grundrissebene anrechnen. |
Vereinfachtes Flächenbeispiel ohne Dachschrägen
Ein fiktives Haus besitzt drei vollständig umschlossene, marktüblich nutzbare Ebenen: Keller, Erdgeschoss und Obergeschoss. Jede Ebene hat angenommene Außenmaße von 9 mal 10 Metern. Unter diesen vereinfachten Voraussetzungen ergeben sich 90 Quadratmeter je Ebene und insgesamt 270 Quadratmeter BGF. Ein zusätzlicher Balkon von 12 Quadratmetern erhöht diese NHK-BGF nicht.
Die Wohnfläche wird separat ermittelt und ist aus dieser Rechnung nicht ableitbar. Innenwände, Treppen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räume werden nach anderen Regeln behandelt. Für einen tatsächlichen Bewertungsfall müssen daher die Pläne und die konkreten Geometrien geprüft werden; das Beispiel liefert keinen Umrechnungsfaktor zwischen Wohnfläche und BGF.
Drei typische Fehler bei vorhandenen Plänen
Erstens können Außenmaße und Innenmaße verwechselt werden. Zweitens werden Anbauten oder nachträglich veränderte Dachbereiche gelegentlich doppelt oder gar nicht berücksichtigt. Drittens beschreibt ein alter Plan nicht zwingend den vorhandenen Zustand. Ein plausibler Gesamtwert kann solche Fehler verdecken, wenn die einzelnen Ebenen nicht dokumentiert sind.
Prüfen Sie deshalb Planstand, Maßketten und den Bezug zum besichtigten Gebäude. Eine zusätzliche Fläche kann baulich vorhanden sein, während ihre genehmigte Nutzung ungeklärt bleibt. Das ist eine eigene Bewertungsfrage und darf durch die Flächenaddition nicht stillschweigend erledigt werden. Dazu passt tatsächliche und zulässige Nutzung.
So wird die Flächengrundlage überprüfbar
Eine brauchbare Aufstellung weist jede Ebene, die verwendeten Maße, Zu- und Abgrenzungen sowie die zugrunde liegenden Planunterlagen aus. Besonderheiten sollten mit Skizzen oder Erläuterungen dokumentiert werden. Fehlen ausreichende Pläne, ist zu klären, ob ein ergänzendes Aufmaß benötigt wird oder welche Unsicherheit verbleibt.
Die BGF gehört zusammen mit Gebäudeart und Gebäudestandard zum Kostenansatz. Vor einer Bewertung und einem Verkauf lohnt es sich deshalb, widersprüchliche Flächen früh zu bereinigen. Im Exposé bleibt zugleich die dafür maßgebliche Flächenart entscheidend: Eine hohe BGF darf nicht als Wohnfläche beworben werden.
Eine belastbare Flächengrundlage schaffen
Wir besprechen, welche Flächenunterlagen für Ihre Bewertung vorliegen und welche widersprüchlichen Angaben vor der Wertermittlung geklärt werden sollten.
Für den Verkauf achten wir auf verständlich bezeichnete, belegbare Flächenangaben und eine klare Trennung von Wohnfläche und weiteren Flächen.
Häufige Fragen: Brutto-Grundfläche im Sachwert: BGF richtig einordnen
Ist BGF dasselbe wie Wohnfläche?
Nein. Beide Größen haben unterschiedliche Zwecke und Anrechnungsregeln.
Zählen Außenwände zur BGF?
Die BGF wird grundsätzlich mit den modellgemäß maßgeblichen Außenmaßen ermittelt und umfasst dabei Konstruktionsflächen.
Gehört ein Keller immer zur BGF?
Marktübliche Nutzbarkeit und Modellregeln sind zu prüfen. Ein Kriechkeller ist beispielsweise nicht wie ein normales Kellergeschoss anzusetzen.
Zählt ein überdachter Balkon mit?
Im NHK-Modell gehört auch der überdeckte Balkon nicht zur BGF.
Ist ein Balkon deshalb wertlos?
Nein. Eine gesonderte Wertwirkung kann geprüft werden, soweit sie nicht bereits erfasst ist.
Wie wird ein Spitzboden behandelt?
Ein untergeordneter Spitzboden zählt nicht pauschal als zusätzliche BGF-Ebene.
Kann ich Wohnfläche mit einem Faktor umrechnen?
Das liefert allenfalls eine grobe Annäherung. Eine modellgerechte Flächenermittlung ersetzt es nicht.
Reicht der Grundriss aus dem Exposé?
Nur wenn Maßhaltigkeit, Vollständigkeit und Übereinstimmung mit dem Bestand ausreichend geklärt sind.
Was passiert bei einem späteren Anbau?
Die zusätzliche Geometrie und ihr Bewertungsansatz müssen ohne Überschneidung in die Berechnung eingehen.
Beweist die BGF eine genehmigte Wohnnutzung?
Nein. Die baurechtliche Zulässigkeit und die Flächenermittlung sind getrennte Fragen.
Ist jede aktuelle DIN-Fläche sofort übernehmbar?
Nein. Die besonderen Regeln des verwendeten NHK- und Marktdatenmodells müssen dazu passen.
Was ist bei fehlenden Unterlagen sinnvoll?
Zuerst die Datenlücke benennen und klären, ob ergänzende Pläne, Aufmaß oder begründete Annahmen erforderlich sind.