Erst die Zusammenarbeit klären, dann den Vertragstitel
Überlegen Sie vor der Unterschrift, welche Aufgaben Sie abgeben möchten: Unterlagen aufbereiten, Interessenten ansprechen, Besichtigungen organisieren oder Verkaufsverhandlungen begleiten. Klären Sie außerdem, ob bereits mögliche Käufer bekannt sind und ob Sie selbst weiter suchen wollen. Diese Informationen gehören früh ins Gespräch.
Die übliche Grundstruktur des Maklerrechts knüpft die Provision an einen durch Nachweis oder Vermittlung zustande gekommenen Hauptvertrag. Welche Tätigkeit der Makler Ihnen verbindlich schuldet, ergibt sich jedoch nicht allein aus dem Wort „Maklervertrag“. Leistungsbeschreibung und Auftragsart müssen zusammen gelesen werden. Ein umfangreicher Werbeprospekt ersetzt keine klare Vereinbarung über die Betreuung Ihres Verkaufs.
Der einfache Auftrag lässt mehrere Wege offen
Beim einfachen Auftrag bleibt der Eigentümer grundsätzlich frei, weitere Makler einzuschalten oder selbst nach Käufern zu suchen. Eine umfassende Pflicht des Maklers zu aktiver Vermarktung folgt aus dem gesetzlichen Grundmodell nicht automatisch. Wenn bestimmte Leistungen wichtig sind, sollten sie ausdrücklich vereinbart werden.
Mehrere Beteiligte bedeuten allerdings mehr Koordinationsbedarf. Unterschiedliche Preise, veraltete Exposés und doppelte Besichtigungstermine können Interessenten verunsichern. Führen Sie deshalb eine aktuelle Unterlagenfassung und dokumentieren Sie, welche Kontakte über welchen Weg entstanden sind. Ein selbst geführtes Gespräch lässt einen möglichen Provisionsanspruch für zuvor ursächlich erbrachte Maklerarbeit nicht einfach verschwinden.
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Welcher Auftrag wirft welche Fragen auf?
Wählen Sie eine Auftragsart und nehmen Sie die Fragen mit ins Vertragsgespräch. Die Bezeichnung allein erklärt den Vertrag nicht.
Wie werden mehrere Wege koordiniert?
Dürfen weitere Makler parallel tätig sein? Wie werden bereits bekannte Interessenten dokumentiert? Welche Nachweise, Abstimmungen und Provisionsregelungen sind vereinbart?
Was bedeutet die Bindung konkret?
Welche Tätigkeit übernimmt der beauftragte Makler? Wie lange besteht die Bindung? Was ist für einen eigenen Verkauf des Eigentümers vorgesehen? Welche Kündigungs- und Verlängerungsregeln enthält der konkrete Vertrag?
Welche zusätzlichen Pflichten stehen im Text?
Sollen eigene Interessenten an den Makler verwiesen werden? Welche Mitwirkungs- oder Unterlassungspflichten werden vereinbart? Wurden zusätzliche Bindungen tatsächlich individuell ausgehandelt und welche Folgen sollen sie haben?
Keine Aussage zur Wirksamkeit einzelner Klauseln. Diese hängt vom konkreten Wortlaut, der Vertragsgestaltung und den Umständen ab.
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Ein Ansprechpartner, aber nicht automatisch jede Bindung
Beim einfachen Alleinauftrag verzichtet der Auftraggeber für die vereinbarte Zeit grundsätzlich auf weitere Makler. Im Gegenzug verpflichtet sich der beauftragte Makler zu einer auf den Verkauf gerichteten Tätigkeit. Der Bundesgerichtshof erkennt diese Vertragsgestaltung auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich an.
Ein eigener Verkauf bleibt beim einfachen Alleinauftrag grundsätzlich möglich. Ob dennoch Provision entsteht, hängt unter anderem davon ab, ob die Maklerleistung für den Abschluss ursächlich war. Deshalb ist die Frage „Darf ich selbst verkaufen?“ von der Frage „Kann trotzdem eine Provision entstehen?“ zu unterscheiden. Lassen Sie sich den Umgang mit eigenen Interessenten vorab erklären und halten Sie die vereinbarte Vorgehensweise fest.
„Qualifiziert“ bedeutet zusätzliche Pflichten
Ein qualifizierter Alleinauftrag kann darüber hinaus verlangen, eigene Interessenten an den Makler zu verweisen oder ihn in Verhandlungen einzubeziehen. Damit wird die eigene Abschlussfreiheit stärker gebunden. Solche zusätzlichen Verpflichtungen lassen sich nicht einfach durch eine vorformulierte Standardklausel wirksam einführen. Sie bedürfen einer tatsächlich ausgehandelten Individualvereinbarung.
Eine zweite Unterschrift, ein separates Blatt oder die Überschrift „individuell vereinbart“ macht einen Formulartext für sich genommen noch nicht zur Individualvereinbarung. Das Gesetz stellt darauf ab, ob Vertragsbedingungen im Einzelnen ausgehandelt wurden. Gerade bei einer vorgesehenen Zahlung trotz eigenen Verkaufs sind Inhalt, Reichweite und mögliche Folgen genau zu prüfen. Eine Klausel aus einer Mustersammlung ist dafür keine Freigabe.
Vier Punkte machen den Unterschied sichtbar
Die folgende Übersicht beschreibt die Grundmodelle. Sie ersetzt nicht die Prüfung abweichender oder ergänzender Vertragsbedingungen. Lassen Sie sich besonders erklären, welche konkreten Aktivitäten während der Bindung vorgesehen sind und wie Sie über den Stand informiert werden.
Eine klare Leistungsbeschreibung kann etwa Unterlagenabgleich, Freigabe des Exposés, Organisation der Besichtigungen und regelmäßige Rückmeldungen umfassen. Halten Sie außerdem fest, wer Preisänderungen freigibt. Der Eigentümer sollte eine nachvollziehbare Grundlage für seine Entscheidungen erhalten, statt lediglich auf die nächste Kontaktmeldung zu warten.
| Prüffrage | Einfacher Auftrag | Einfacher Alleinauftrag | Qualifizierter Alleinauftrag |
|---|---|---|---|
| Weitere Makler? | Grundsätzlich möglich | Grundsätzlich ausgeschlossen | Grundsätzlich ausgeschlossen |
| Eigene Käufersuche? | Grundsätzlich möglich | Grundsätzlich möglich | Zusätzliche individuelle Bindungen möglich |
| Aktive Tätigkeit geschuldet? | Gesonderte Vereinbarung prüfen | Grundsätzlich ja | Grundsätzlich ja |
| Besonderer Prüfpunkt | Leistungen und Kontaktwege | Leistungen und Laufzeit | Echtes Aushandeln der Zusatzpflichten |
Textform und Laufzeit verdienen einen eigenen Blick
Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf nach § 656a BGB der Textform. Diese Formanforderung ist nicht auf Verbraucherkäufer beschränkt. Textform verlangt eine lesbare Erklärung mit erkennbarem Erklärenden auf einem dauerhaften Datenträger; eine entsprechend dokumentierte E-Mail-Vereinbarung kann dafür geeignet sein.
Notieren Sie Beginn, Ende, Verlängerung und Kündigungsregelung in einer kurzen Terminübersicht. Eine in einem Muster genannte sechsmonatige Laufzeit ist kein gesetzlicher Standard für jeden Verkauf. Auch ein älteres Urteil zu einer konkreten Klausel erlaubt keine pauschale Aussage über alle heutigen Vertragsgestaltungen. Bei Abschluss im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen gehört zudem die gesonderte Prüfung eines möglichen Widerrufsrechts zur Vertragsprüfung.
Vorhandene Interessenten besser vorher benennen
Fiktives Beispiel: Eine Eigentümerin möchte ihre Wohnung verkaufen. Ein Bekannter hat bereits Interesse geäußert, aber noch keine Finanzierungsentscheidung getroffen. Gleichzeitig soll ein Makler die Vermarktung übernehmen. Sinnvoll ist, diesen Kontakt bereits vor Vertragsbeginn mit seinem tatsächlichen Stand zu dokumentieren und den weiteren Umgang ausdrücklich zu vereinbaren.
Allein die frühere Bekanntschaft beantwortet noch nicht jede spätere Provisionsfrage. Übernimmt der Makler anschließend eine ursächliche Vermittlungsleistung, kann diese gesondert Bedeutung gewinnen. Klare Absprachen vermeiden deshalb falsche Erwartungen auf beiden Seiten. Dokumentieren Sie auch nach Vertragsende offene Kontakte und zurückgegebene Unterlagen; der Kalender allein erklärt nicht, wie ein späterer Abschluss zustande gekommen ist.
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Häufige Fragen
Darf ich bei einem Alleinauftrag selbst verkaufen?
Beim einfachen Alleinauftrag grundsätzlich ja. Zusätzliche individuell vereinbarte Bindungen und eine möglicherweise ursächliche Maklerleistung müssen aber gesondert geprüft werden. „Selbst verkauft“ bedeutet deshalb nicht automatisch „provisionsfrei“.
Reicht für einen qualifizierten Alleinauftrag eine zusätzliche Unterschrift?
Nein. Eine Unterschrift belegt für sich genommen kein echtes Aushandeln. Vorformulierte Bedingungen werden nicht allein durch ihre gesonderte Bestätigung zu einer Individualvereinbarung.
Muss jeder Maklerauftrag sechs Monate laufen?
Nein. Es gibt keine entsprechende allgemeine gesetzliche Laufzeitvorgabe. Die konkrete Bindung, Verlängerung und Kündigung sind anhand des Vertrags und der geltenden rechtlichen Anforderungen zu prüfen.
Gilt Textform nur beim Kauf durch Verbraucher?
Nein. § 656a BGB verlangt sie für die dort bezeichneten Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser unabhängig von dieser Verbrauchereigenschaft. Die besondere Beschränkung auf Verbraucherkäufer betrifft die Verteilungsregeln der §§ 656c und 656d.
NACHLESEN STATT GLAUBEN
Quellen & fachlicher Stand
Die genannten Rechtsgrundlagen wurden für diese Fassung am 1. November 2026 recherchiert. Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern.
- § 652 BGB – Entstehung des Maklerlohnanspruchs
- § 305 BGB – Allgemeine Geschäftsbedingungen und individuelles Aushandeln
- § 307 BGB – Inhaltskontrolle
- § 656a BGB – Textform
- § 656b BGB – Persönlicher Anwendungsbereich der Verteilungsregeln
- § 126b BGB – Anforderungen an die Textform
- § 312g BGB – Widerrufsrecht
- BGH, Urteil vom 28.05.2020 – I ZR 40/19: Einfacher Makleralleinauftrag
- OLG München, Urteil vom 24.06.2026 – 7 U 2819/24 e, insbesondere Randnummern 53–54: Qualifizierter Alleinauftrag
