Ein Prozentwert braucht eine Bezugsgröße
Klären Sie zuerst, ob eine prozentuale Provision oder ein fester Betrag angeboten wird. Bei einem Prozentsatz muss erkennbar sein, auf welche Grundlage er angewendet wird. Ebenso sollte klar sein, ob die genannte Zahl Umsatzsteuer bereits enthält. Fordern Sie für Ihren vorgesehenen Kaufpreis eine nachvollziehbare Gesamtberechnung an.
Fiktives Rechenbeispiel, keine Kondition von Immobilienkontor und kein Marktmaßstab: Bei einer ausdrücklich als brutto vereinbarten Provision von 3,57 Prozent und einer vereinbarten Berechnungsgrundlage von 400.000 Euro ergeben sich 14.280 Euro. Die Rechnung erklärt nur den Betrag. Ob und von wem er geschuldet wird, lässt sich daraus noch nicht ablesen.
Die Rechnung allein begründet noch keinen Anspruch
Das gesetzliche Grundmodell des § 652 BGB verbindet das Provisionsversprechen mit einem durch Nachweis oder Vermittlung zustande gekommenen Hauptvertrag. Ein Inserat oder eine Besichtigung allein löst deshalb nicht automatisch die volle Provision aus. Umgekehrt muss nicht jeder Arbeitsschritt des Maklers der einzige Grund für den Abschluss gewesen sein; die konkrete Ursächlichkeit ist zu prüfen.
Unterscheiden Sie Anspruchsentstehung und Fälligkeit. Wann eine entstandene Forderung bezahlt werden muss, richtet sich nach der wirksamen Vereinbarung und einschlägigen gesetzlichen Regeln. Eine pauschale Aussage wie „immer erst nach Übergabe“ ist ebenso unzuverlässig wie „jede Rechnung ist sofort zahlbar“. Fragen Sie vorab nach dem ausdrücklich vorgesehenen Zahlungsauslöser.
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Ihr vereinbarter Satz. Ihre Beispielrechnung.
Tragen Sie den eigenen vereinbarten Brutto-Provisionssatz ein. Es ist bewusst kein vermeintlicher Standardsatz voreingestellt.
Rechenbeispiel: Bruttosatz einschließlich Umsatzsteuer, sofern diese anfällt. Kein zusätzlicher Steueraufschlag. Anspruch, Fälligkeit, Kostenteilung und vereinbarte Aufwendungen sind gesondert zu prüfen.
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Die Sonderregeln gelten nicht für jede Immobilie
§ 656a BGB verlangt Textform für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Diese Vorschrift gilt unabhängig davon, ob der Käufer Verbraucher ist. Die zusätzlichen Regeln der §§ 656c und 656d zur Verteilung der Maklerkosten greifen dagegen nach § 656b nur, wenn der Käufer Verbraucher ist.
Verbraucher ist eine natürliche Person, deren Geschäft überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zuzurechnen ist. Ein Kauf zur privaten Vermietung ist daher nicht allein wegen der Vermietungsabsicht automatisch ein Unternehmergeschäft; die tatsächliche Einordnung bleibt zu prüfen. Bei einem unbebauten Grundstück oder einem Mehrfamilienhaus dürfen die besonderen Wohnungs- und Einfamilienhausregeln nicht ungeprüft übertragen werden.
Zwei Maklerverträge: gleiche Verpflichtung prüfen
Hat der Makler sich im geschützten Anwendungsbereich von Käufer und Verkäufer jeweils eine Provision versprechen lassen, müssen die Verpflichtungen nach § 656c BGB gleich hoch sein. Wird mit einer Seite Unentgeltlichkeit vereinbart, kann die andere Seite nicht mit Maklerlohn belastet werden. Auch ein späterer Erlass zugunsten einer Seite wirkt zugunsten der anderen.
Prüfen Sie deshalb nicht nur den eigenen Prozentsatz, sondern die Vertragskonstellation. Die Information „Käufer und Verkäufer zahlen“ ist noch keine vollständige Erklärung. Lassen Sie darstellen, ob tatsächlich zwei Maklerverträge bestehen und wie die Gleichheit der Verpflichtungen eingehalten wird. Vermeintlich großzügige Sonderabreden auf einer Seite können die Bewertung der anderen Seite verändern.
Nur ein Maklervertrag: Weiterreichen hat Grenzen
Davon unterscheidet sich der Fall, dass nur eine Kaufvertragspartei den Makler beauftragt hat und die andere Partei einen Teil der Kosten übernehmen soll. Im Anwendungsbereich des § 656d BGB muss die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe belastet bleiben. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die beauftragende Partei ihrer eigenen Zahlungspflicht nachgekommen ist und dies nachgewiesen wurde.
Diese Regel ist kein allgemeiner Zwang, jeden Verkauf hälftig abzurechnen: Eine alleinige Belastung des beauftragenden Verkäufers bleibt eine andere Konstellation. Unzulässige Abwälzungen werden zudem nicht einfach auf einen zulässigen Betrag gekürzt. Der BGH hat 2025 klargestellt, dass § 656d auch mittelbare Umgehungsgestaltungen erfasst. Die Zahlungswege verdienen deshalb dieselbe Aufmerksamkeit wie der Vertragstitel.
Kein Verkauf bedeutet nicht automatisch keinerlei Kosten
Aufwendungsersatz ist von der erfolgsabhängigen Provision zu unterscheiden. Nach § 652 Absatz 2 BGB werden Aufwendungen nur ersetzt, wenn dies vereinbart wurde; eine solche Vereinbarung kann auch für den Fall gelten, dass der Hauptvertrag nicht zustande kommt. Daraus folgt keine automatische Wirksamkeit jeder Pauschale im Formular.
Fragen Sie konkret nach den erfassten Positionen, ihrer Höhe, einer möglichen Obergrenze und dem Nachweis. Kosten für besonders beauftragte Leistungen sollten nicht erst nach einem abgebrochenen Verkauf überraschend auftauchen. Bei vorformulierten Klauseln ist zusätzlich die AGB-Kontrolle zu beachten. Ein pauschaler Betrag, der wirtschaftlich eine erfolgsunabhängige Ersatzprovision darstellt, braucht eine andere rechtliche Bewertung als transparent vereinbarte tatsächliche Aufwendungen.
Verkaufsabbruch und Vertragsende getrennt betrachten
Fiktives Beispiel: Ein Verkäufer verschiebt den Verkauf, nachdem Unterlagen erstellt und Besichtigungen durchgeführt wurden. Kommt kein Kaufvertrag zustande, ist die normale Erfolgsprovision nicht allein wegen dieser Vorarbeiten verdient. Vereinbarte Aufwendungen oder Ansprüche wegen einer konkreten Pflichtverletzung sind getrennt zu prüfen; sie entstehen nicht schon aus dem Etikett „Alleinauftrag“.
Kommt dagegen später mit einem zuvor gewonnenen Interessenten ein Kaufvertrag zustande, ist der Sachverhalt erneut zu betrachten. Dokumentieren Sie deshalb die Kontaktgeschichte, die erbrachten Leistungen und das tatsächliche Vertragsende. Aus dem Ablauf einer Vermarktungsfrist allein lässt sich weder eine Provision sicher herleiten noch sicher ausschließen.
Eine Rechnung in fünf Schritten lesen
Legen Sie Vertrag, relevante Absprachen, Kaufvertrag und Rechnung nebeneinander. Beginnen Sie mit der richtigen Vertragspartei und dem richtigen Objekt. Prüfen Sie anschließend Berechnungsgrundlage und Bruttobetrag. Danach folgen Anspruchsvoraussetzungen, Fälligkeit und gegebenenfalls der Zahlungsnachweis nach § 656d.
Bei einer Unklarheit hilft eine konkrete Rückfrage: Welche Vereinbarung trägt die zusätzliche Position, welcher Nachweis belegt die Fälligkeit? Bewahren Sie die Antwort bei den Vertragsunterlagen auf. Erfassen Sie nachvollziehbar zu erwartende Maklerkosten früh als eigene Position Ihrer Kauf- oder Verkaufsplanung.
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Häufige Fragen
Gibt es einen gesetzlich festgelegten allgemeinen Provisionssatz?
Die hier erläuterten Vorschriften legen keinen allgemeinen Prozentsatz für Immobilienverkäufe fest. Entscheidend sind die wirksame Vereinbarung und gegebenenfalls die gesetzlichen Regeln zur Kostenverteilung. Ein Rechenbeispiel ist keine Preisempfehlung.
Müssen Käufer und Verkäufer immer jeweils die Hälfte zahlen?
Nein. Zuerst sind Immobilientyp, Verbrauchereigenschaft und Vertragskonstellation zu prüfen. Zwei provisionspflichtige Maklerverträge und eine Kostenabwälzung aus nur einem Auftrag werden unterschiedlich geregelt. Auch eine alleinige Verkäuferprovision ist möglich.
Reicht die Maklerrechnung als Zahlungsnachweis nach § 656d?
Nein. Die Vorschrift verlangt, dass die beauftragende Partei ihrer eigenen Zahlungspflicht nachgekommen ist und dies nachweist. Eine Rechnung belegt für sich allein noch keine geleistete Zahlung.
Können ohne Verkauf Kosten entstehen?
Ja, etwa aufgrund einer wirksamen Vereinbarung über Aufwendungsersatz. Ob die konkrete Position vereinbart, angefallen und rechtlich wirksam ist, muss gesondert geprüft werden. Sie ist nicht automatisch mit einer vollen Erfolgsprovision gleichzusetzen.
NACHLESEN STATT GLAUBEN
Quellen & fachlicher Stand
Die genannten Rechtsgrundlagen wurden für diese Fassung am 1. November 2026 recherchiert. Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern.
- § 652 BGB – Maklerlohn und Aufwendungsersatz
- § 271 BGB – Leistungszeit
- § 13 BGB – Verbraucher
- § 656a BGB – Textform
- § 656b BGB – Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d
- § 656c BGB – Tätigkeit für beide Parteien
- § 656d BGB – Vereinbarungen über Maklerkosten
- § 307 BGB – Inhaltskontrolle
- BGH, Urteil vom 06.03.2025 – I ZR 138/24: Unzulässige Abwälzung von Maklerkosten
- § 280 BGB – Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
