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Term and Reversion: Wenn aktuelle und künftige Miete getrennt bewertet werden
Ein Gewerbemietvertrag läuft noch drei Jahre und liegt unter dem marktüblichen Mietniveau. Eine Rechnung mit sofortiger Marktmiete würde die bestehende Bindung ausblenden. Nur die niedrige Bestandsmiete dauerhaft anzusetzen würde dagegen die Anschlussphase übersehen.
Term and Reversion teilt den betrachteten Ertrag zeitlich auf: zunächst die Vertragsphase, anschließend den Ansatz für die Zeit nach dem Übergang. Beide Bestandteile werden auf denselben Bewertungsstichtag bezogen. Wann und zu welchen Bedingungen sich eine Miete ändern lässt, muss gesondert begründet werden.
Was bedeuten Term und Reversion?
Term bezeichnet die zunächst betrachtete Vertrags- oder Bindungsphase. Reversion beschreibt den anschließenden Bewertungsansatz, häufig auf Grundlage der am Stichtag eingeschätzten Marktmiete. Das klassische Modell ist keine automatische Prognose einer beliebig steigenden Miete.
Die Phasentrennung wird insbesondere bei einer Bestandsmiete unter dem Marktniveau verwendet. Sie ist Teil der internationalen Investment-Betrachtung. Ob der Übergang nach drei, fünf oder mehr Jahren plausibel ist, ergibt sich aber nicht aus dem Modellnamen. Dafür sind die konkrete Vertragslage und die wirtschaftlichen Annahmen zu prüfen. Der Beitrag zur Bewertung von Gewerbemietverträgen nennt wichtige Unterlagen.
Der Übergang muss erklärt werden
Das Ende einer rechnerischen Phase ist nicht automatisch der Tag, an dem mehr Geld auf dem Konto eingeht. Eine Verlängerungsoption, notwendige Arbeiten oder eine Anschlussvermietung können zusätzliche Fragen aufwerfen. Die Annahme einer sofortigen Erhöhung muss deshalb mit dem betrachteten Sachverhalt vereinbar sein.
Für eine nachvollziehbare Darstellung sollten Vertragsende, angenommener Beginn der Anschlussphase und verwendete Ertragsgröße getrennt ausgewiesen werden. Steht nur fest, dass der derzeitige Mietvertrag in drei Jahren endet, ist damit noch keine bestimmte Anschlussmiete garantiert. Bei komplexeren Zahlungsfolgen lässt sich die Situation gegebenenfalls in einem DCF-Modell ausdrücklicher darstellen.
Vereinfachtes Beispiel mit einer dreijährigen Vertragsphase
| Prüfpunkt | Bedeutung für die Bewertung |
|---|---|
| Jahre 1 bis 3 | Jeweils 36.000 Euro Nettoertrag am Jahresende. |
| Ab Jahr 4 | 48.000 Euro jährlicher Nettoertrag, im Beispiel vereinfachend dauerhaft angesetzt. |
| Rechensatz | Einheitlich 6 Prozent für alle Bestandteile; ausschließlich hypothetisch. |
| Vertragsphase am Stichtag | Barwert der drei Zahlungen: rund 96.228 Euro. |
| Anschlussphase am Stichtag | 48.000 ÷ 0,06, anschließend drei Jahre abgezinst: rund 671.695 Euro. |
| Summe | Mit ungerundeten Zwischenwerten rund 767.924 Euro. |
Die Rechnung veranschaulicht nur die Zeitaufteilung. Sie enthält keine Mietausfälle, Umbaukosten, Erwerbskosten oder gesonderte Risikodifferenzierung. In einem realen Ansatz sind die Renditen und sämtliche Ertragsannahmen zu begründen. Die dauerhaft gedachte Anschlussphase bedeutet nicht, dass dasselbe Gebäude unbegrenzt ohne Aufwand nutzbar bleibt.
Was bei der Abzinsung leicht schiefgeht
Der Wert der Anschlussphase liegt im Beispiel zunächst am Ende des dritten Jahres. Wer ihn ohne Abzinsung mit heutigen Werten addiert, vermischt Zeitpunkte. Ebenso falsch wäre es, die Marktmiete zusätzlich schon in den ersten drei Jahren anzusetzen: Diese Jahre sind durch die Vertragsphase bereits erfasst.
Eine einfache Kontrolle besteht darin, jede Zahlung auf einer Zeitachse genau einmal einzuordnen. Fragen Sie bei jeder Zeile: Ab welchem Jahr gehört sie zum Modell, wann wird sie gezahlt und auf welchen Stichtag wird sie gerechnet? Die Grundlagen erklärt der Unterschied zwischen Barwertfaktor und Abzinsung.
Wie unterscheidet sich der Ansatz von einer Ertragsaufteilung?
Term and Reversion trennt hier aufeinanderfolgende Zeiträume. Hardcore und Top Slice unterscheidet dagegen Grund- und Mehrerträge, die zeitweise nebeneinander laufen können. Beide Perspektiven helfen, einen Jahresbetrag genauer zu verstehen; ihre Bausteine dürfen jedoch nicht einfach addiert werden.
Für die Wahl eines deutschen Verkehrswertverfahrens gelten weiterhin dessen Rahmenbedingungen. Der englische Fachbegriff ist keine eigenständige Zulässigkeitsbegründung. Auch die individuelle Erwartung eines Investors darf nicht unbemerkt als marktübliche Annahme erscheinen. Entscheidend bleiben Wertart, Datengrundlage und eine nachvollziehbare Begründung der Methode.
Mietverträge und Wertwirkung einordnen
Wir besprechen Ihre Mietunterlagen und den Anlass einer Bewertung. Dabei klären wir, welcher Leistungsumfang für das konkrete Objekt sinnvoll ist.
Verständlich dargestellte Vertragsbindungen und Mietangaben erleichtern die Vorbereitung der Vermarktung.
Häufige Fragen: Term and Reversion bei Immobilien verständlich erklärt
Was bedeutet Term?
Die zunächst bewertete Vertrags- oder Bindungsphase mit den dafür angesetzten Erträgen.
Was bedeutet Reversion?
Der Bewertungsansatz für die anschließende Phase nach dem angenommenen Übergang.
Wann ist diese Aufteilung hilfreich?
Beispielsweise wenn eine bestehende Miete unter dem Marktniveau liegt und eine spätere Veränderung sachlich begründet betrachtet werden soll.
Garantiert das Vertragsende eine höhere Miete?
Nein. Die spätere Erzielbarkeit und die Bedingungen des Übergangs müssen eigenständig geprüft werden.
Wird immer eine steigende Marktmiete unterstellt?
Nein. Das klassische Modell kann mit dem am Stichtag eingeschätzten Marktniveau arbeiten; explizites Wachstum ist eine zusätzliche Annahme.
Warum wird die Anschlussphase abgezinst?
Ihr zunächst ermittelter Wert gehört zu einem späteren Zeitpunkt und muss auf den Bewertungsstichtag umgerechnet werden.
Warum beginnt die Anschlussphase im Beispiel erst in Jahr vier?
Die ersten drei Jahreszahlungen sind bereits der Vertragsphase zugeordnet. Der Übergang liegt am Ende des dritten Jahres.
Dürfen unterschiedliche Zinssätze verwendet werden?
Je nach Modell und Ertragsrisiken kann eine Differenzierung begründet sein. Die Beispielsätze sind keine allgemeine Vorgabe.
Sind sechs Prozent ein aktueller Marktsatz?
Nein. Der Satz wurde ausschließlich zur Erklärung der Rechnung frei gewählt.
Sind Leerstand und Umbau im Beispiel enthalten?
Nein. Dafür wären zusätzliche begründete Annahmen und eine entsprechende Modellierung erforderlich.
Ist Reversion dasselbe wie ein garantierter Verkaufspreis?
Nein. Sie ist ein Bewertungsbestandteil für die Anschlussphase, kein zugesicherter Veräußerungserlös.
Was sollte ich im Gutachten prüfen?
Vertragsphase, Übergangszeitpunkt, Anschlussansatz, Zinssätze und die Vermeidung zeitlicher Doppelzählungen.