RATGEBER · BELEIHUNGSWERT, INVESTMENT & PROGNOSE
Die 60-Prozent-Regel im Pfandbriefgesetz: Was sie bedeutet – und was nicht
„Die Bank darf nur 60 Prozent finanzieren“ klingt eindeutig, führt aber häufig in die Irre. Die bekannte Zahl aus dem Pfandbriefgesetz beschreibt eine besondere Deckungsgrenze. Daraus folgt keine allgemeine Höchstgrenze für Ihren Immobilienkredit.
Nach der 60-Prozent-Regel dürfen Hypotheken nur bis zu den ersten 60 Prozent des festgesetzten Beleihungswerts zur Pfandbriefdeckung verwendet werden. Bezugsgröße ist der Beleihungswert. Die Regel legt weder den Kaufpreis noch pauschal den notwendigen Eigenkapitalanteil oder den maximal möglichen Gesamtkredit fest.
Worauf bezieht sich die Grenze tatsächlich?
Pfandbriefdeckung und Kreditvergabe sind verschiedene Fragen. Die gesetzliche Grenze bestimmt, welcher Anteil eines entsprechend besicherten Kredits für die Deckung berücksichtigt werden kann. Für die Kreditentscheidung kommen weitere Anforderungen und die wirtschaftlichen Verhältnisse des Darlehensnehmers hinzu.
Die Kurzform „60 Prozent Beleihung“ lässt diese Unterscheidung oft verschwinden. Bitten Sie deshalb um die vollständige Aussage: Geht es um die gesetzliche Deckungsgrenze, eine Konditionsstufe im Angebot oder eine individuelle Finanzierungsentscheidung? Derselbe Prozentsatz kann in einem Gespräch mit ganz unterschiedlichen Bezugsgrößen verbunden werden.
Ein Rechenbeispiel mit getrennten Bezugsgrößen
| Prüfpunkt | Bedeutung für die Bewertung |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 Euro; dieser Betrag ist nicht die Bezugsgröße der gesetzlichen 60-Prozent-Regel. |
| Festgesetzter Beleihungswert | 350.000 Euro; dieser Wert wird für die Beispielrechnung verwendet. |
| Rechnerische Deckungsgrenze | 350.000 Euro × 60 Prozent = 210.000 Euro. |
| Angefragter Kredit | 300.000 Euro; die Zahl allein sagt nichts über eine Genehmigung aus. |
Im vereinfachten Beispiel liegen 90.000 Euro des angefragten Darlehens oberhalb der rechnerischen Grenze von 210.000 Euro. Daraus folgt nicht, dass diese 90.000 Euro verboten wären. Ihre Finanzierung und die Kreditentscheidung sind gesondert zu klären. Ebenso bedeutet die Rechnung nicht, dass das Objekt nur 210.000 Euro wert wäre. Rangverhältnisse und weitere Deckungsvoraussetzungen werden im Beispiel bewusst nicht berechnet.
Warum daraus keine allgemeine Eigenkapitalquote folgt
Aus der Zahl 60 lässt sich nicht ableiten, dass jeder Käufer genau 40 Prozent Eigenkapital mitbringen müsse. Bereits die Bezugsgröße kann vom Kaufpreis abweichen. Zusätzlich umfasst der Finanzierungsbedarf häufig Erwerbsnebenkosten, geplante Maßnahmen oder Reserven, die in dieser einen Deckungsrechnung überhaupt nicht vorkommen.
Die Tragfähigkeit eines konkreten Vorhabens erfordert eine eigene Einnahmen- und Ausgabenbetrachtung. Die Prüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen darf sich grundsätzlich nicht hauptsächlich auf einen ausreichend hohen Objektwert oder erwartete Wertsteigerungen stützen; für Bau- und Renovierungsdarlehen enthält die gesetzliche Regel eine Ausnahme. Ein errechneter Wert ersetzt deshalb keine Finanzierungsplanung.
Deckungsgrenze, Beleihungswert und Beleihungsauslauf trennen
Der Beleihungswert ist eine Bewertungsgröße. Eine Deckungsgrenze beschreibt, welcher Anteil davon unter der betreffenden Regel verwendet werden kann. Der Beleihungsauslauf bezeichnet ein Verhältnis zwischen einer berücksichtigten Finanzierung beziehungsweise Belastung und einem zugrunde gelegten Objektwert. Die konkrete Definition muss aus dem Angebot hervorgehen.
Eine Quote von 75 Prozent des Kaufpreises und eine Quote von 75 Prozent des Beleihungswerts sind nur dann gleich, wenn auch beide Werte gleich sind. Bei abweichenden Grundlagen unterscheiden sich die Beträge. Lassen Sie sich den Zähler und den Nenner einer genannten Quote in Euro nennen.
Welche Fragen helfen im Finanzierungsgespräch?
Klären Sie, welchen Wert die Bank festgestellt hat, welche Belastungen sie berücksichtigt und auf welche Grundlage sich eine Konditionsstufe bezieht. Lassen Sie sich außerdem die gesamte Finanzierung einschließlich Nebenkosten und möglicher weiterer Sicherheiten erläutern. Die Zahl aus einer einzelnen Bewertungsrechnung sollte dabei nicht die Haushaltsbetrachtung verdrängen.
Für Eigentümer und Verkäufer ist diese Trennung ebenfalls nützlich: Eine Nachfrage der Käuferbank zum Objektwert beweist noch keinen bestimmten Finanzierungsengpass. Ob ein Kauf tatsächlich finanzierbar ist, ergibt sich erst aus der konkreten Prüfung. Der Beitrag Bankwert ist keine Kreditzusage ordnet diese nächste Ebene ein.
Objektwert nachvollziehbar machen
Wir helfen bei der Einordnung Ihrer Immobilie und der Zusammenstellung wertrelevanter Unterlagen. Kreditbetrag und Finanzierungskonditionen besprechen Sie mit dem Kreditgeber.
Bei einem Verkauf unterstützen nachvollziehbare Objektangaben die Vorbereitung von Käuferfragen.
Häufige Fragen: 60-Prozent-Regel im Pfandbriefgesetz einfach erklärt
Was besagt die 60-Prozent-Regel?
Sie begrenzt die Verwendung von Hypotheken zur Pfandbriefdeckung auf die ersten 60 Prozent des festgesetzten Beleihungswerts.
Beziehen sich die 60 Prozent auf den Kaufpreis?
Nein. Die gesetzliche Bezugsgröße ist der Beleihungswert.
Darf ein Immobilienkredit höher sein?
Die Deckungsregel allein verbietet keinen höheren Gesamtkredit. Über dessen Gewährung entscheidet eine gesonderte Kreditprüfung.
Brauche ich deshalb immer 40 Prozent Eigenkapital?
Eine solche allgemeine Eigenkapitalvorgabe folgt aus der Regel nicht.
Ist die Grenze gleich dem Wert meiner Immobilie?
Nein. Eine Deckungsgrenze ist ein Anteil einer Bewertungsgröße, kein eigenständiger Marktwert.
Was ergibt sich bei 350.000 Euro Beleihungswert?
60 Prozent entsprechen rechnerisch 210.000 Euro. Weitere Deckungsvoraussetzungen sind damit noch nicht geprüft.
Sind Erwerbsnebenkosten damit mitfinanziert?
Die Deckungsrechnung beantwortet das nicht. Der vollständige Finanzierungsbedarf muss getrennt ermittelt werden.
Ist ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent dasselbe?
Nicht zwingend. Maßgeblich sind die im Angebot verwendete Bezugsgröße und die berücksichtigten Belastungen.
Garantiert eine niedrige Quote günstige Zinsen?
Eine allgemeine Zinsgarantie ergibt sich daraus nicht. Konditionen hängen vom konkreten Angebot und der Prüfung ab.
Spielt der Rang einer Sicherheit eine Rolle?
Rangverhältnisse und weitere Voraussetzungen können für die Beurteilung relevant sein; die einfache Prozentrechnung bildet sie nicht ab.
Gilt die Regel als allgemeines Verbot einer Vollfinanzierung?
Nein. Eine allgemeine Aussage über die Zulässigkeit oder Eignung einer Vollfinanzierung lässt sich daraus nicht ableiten.
Was sollte ich mir von der Bank erläutern lassen?
Wertart, Bezugsbetrag, berücksichtigte Belastungen und die genaue Bedeutung der genannten Prozentgrenze.