RATGEBER · BELEIHUNGSWERT, INVESTMENT & PROGNOSE
Bankwert ist keine Kreditzusage: Vier Größen, die Eigentümer trennen sollten
Die Immobilie wurde bewertet und der Preis erscheint plausibel. Trotzdem ist die Finanzierung damit noch nicht zugesagt. Ein Objekt kann eine werthaltige Sicherheit sein, während die gewünschte monatliche Belastung nicht zum finanziellen Spielraum des Käufers passt.
Trennen Sie Objektwert, Beleihungsgrenze, Beleihungsauslauf und Kreditentscheidung. Eine Bewertung untersucht die Immobilie. Die Kreditwürdigkeitsprüfung berücksichtigt bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen insbesondere Einkommen, Ausgaben und weitere wirtschaftliche Umstände. Erst die konkrete Entscheidung und ihre Bedingungen zeigen, ob und in welchem Umfang ein Darlehen angeboten wird.
Vier Begriffe mit unterschiedlichen Aufgaben
| Prüfpunkt | Bedeutung für die Bewertung |
|---|---|
| Objektwert | Bewertung der Sicherheit; die genaue Wertart und der Bewertungszweck müssen benannt sein. |
| Beleihungsgrenze | Eine Grenze mit bestimmtem Zweck, etwa für Deckung oder eine bankseitige Entscheidung. |
| Beleihungsauslauf | Verhältnis der berücksichtigten Finanzierung beziehungsweise Belastung zur definierten Wertgrundlage. |
| Kreditentscheidung | Beurteilung des konkreten Darlehens einschließlich Kreditwürdigkeit, Sicherheiten und Bedingungen. |
Ein häufiger Gesprächsfehler besteht darin, diese vier Ebenen zu einer einzigen Zahl zusammenzufassen. Die Aussage „Das Haus reicht als Sicherheit“ lässt beispielsweise offen, wie hoch das Darlehen sein soll, welche Verpflichtungen bereits bestehen und ob eine tragfähige Rückzahlung erwartet werden kann.
Warum dieselbe Darlehenssumme verschiedene Quoten ergibt
Angenommen, ein Kaufpreis beträgt 400.000 Euro, der Beleihungswert 350.000 Euro und der betrachtete Kredit 280.000 Euro. Ohne weitere berücksichtigte Belastungen entspricht das 70 Prozent des Kaufpreises, aber 80 Prozent des Beleihungswerts. Beide Rechnungen sind mathematisch richtig; sie verwenden unterschiedliche Nenner.
Die Zahlen sind frei gewählt und stellen keine Bankkonditionen dar. Wenn ein Angebot eine bestimmte Quote nennt, muss deshalb erkennbar sein, welche Werte darin stecken. Bereits vorhandene oder vorrangige Belastungen können eine gesonderte Betrachtung erfordern. Die gesetzliche 60-Prozent-Deckungsgrenze ist zusätzlich von solchen Angebotsquoten zu unterscheiden.
Was neben der Immobilie geprüft wird
Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen verlangt die Kreditwürdigkeitsprüfung angemessene Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie weiteren finanziellen und wirtschaftlichen Umständen. Die Bank muss einschätzen können, ob die Verpflichtungen voraussichtlich erfüllt werden. Ein optimistischer Wiederverkaufspreis ersetzt diese Betrachtung nicht.
Für die eigene Vorbereitung sollten regelmäßige Zahlungen, bestehende Kredite und geplante Veränderungen vollständig dargestellt werden. Auch die Kosten des Eigentums verdienen einen eigenen Platz in der Planung. Eine Immobilienbewertung berechnet weder Ihren gesamten Lebensunterhalt noch die künftig für Sie tragbare Monatsrate.
Vorprüfung und verbindliche Bedingungen auseinanderhalten
Eine erste Machbarkeitsaussage, ein unverbindliches Rechenangebot und eine konkrete Darlehensvereinbarung sind nicht gleichbedeutend. Entscheidend ist der Inhalt der jeweiligen Erklärung: Welche Unterlagen fehlen noch? Steht die Entscheidung unter Vorbehalt einer Objektprüfung? Welche Auszahlungsvoraussetzungen sind vorgesehen?
Für Verkäufer gilt entsprechend: Der Nachweis, dass ein Interessent mit einer Bank gesprochen hat, ist für sich genommen keine Gewissheit über den späteren Kaufpreiszufluss. Lassen Sie den Stand sachlich benennen, ohne aus einem einzelnen Dokument mehr abzuleiten, als darin tatsächlich erklärt wird. Vertragsfragen sind anhand des konkreten Dokuments zu klären.
Unterlagen für Objekt und Finanzierung getrennt ordnen
Für die Objektseite helfen Grundbuchinformationen, nachvollziehbare Flächen, Bauunterlagen und bei vermieteten Immobilien die aktuellen Verträge. Für die persönliche Finanzierungsprüfung werden andere Nachweise benötigt. Welche genau erforderlich sind, bestimmt sich nach dem konkreten Fall und den Anforderungen des Kreditgebers.
Eine gut vorbereitete Beauftragung eines Immobiliengutachtens beginnt deshalb mit dem Verwendungszweck. Besprechen Sie vorab, ob das Ergebnis der eigenen Kaufentscheidung, der Vermarktung oder einer bankseitigen Anforderung dienen soll. Die Unterscheidung von Verkehrswert und Beleihungswert verhindert, dass ein passender Bericht für den falschen Zweck bestellt wird.
Bewertung und Verwendung abstimmen
Wir klären mit Ihnen, welche Immobilienbewertung zu Ihrem Anlass passt. Eine Kreditprüfung oder verbindliche Finanzierungszusage ist damit nicht verbunden.
Für den Verkauf bereiten wir relevante Objektinformationen auf und begleiten die Kommunikation zu Ihrer Immobilie.
Häufige Fragen: Bankwert, Beleihungsauslauf und Kreditzusage unterscheiden
Ist ein hoher Bankwert eine Kreditzusage?
Nein. Die Objektbewertung ist nur ein Bestandteil der Prüfung eines konkreten Darlehens.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Eine Verhältniszahl mit einer definierten Finanzierung oder Belastung im Zähler und einer bestimmten Wertgrundlage im Nenner.
Warum nennen zwei Angebote unterschiedliche Quoten?
Unter anderem können unterschiedliche Objektwerte oder berücksichtigte Belastungen zugrunde liegen. Die Berechnungsgrundlage muss verglichen werden.
Wie entstehen im Beispiel 80 Prozent?
280.000 Euro geteilt durch 350.000 Euro ergeben 0,8 beziehungsweise 80 Prozent.
Sind 70 Prozent des Kaufpreises dasselbe?
Im Beispiel ja hinsichtlich des Betrags, aber nicht hinsichtlich der Bezugsgröße: 280.000 Euro sind 70 Prozent von 400.000 Euro.
Reicht eine werthaltige Sicherheit für einen Verbraucherkredit?
Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen müssen auch die gesetzlichen Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung erfüllt sein.
Welche persönlichen Angaben zählen dabei?
Insbesondere Einkommen, Ausgaben und weitere relevante finanzielle und wirtschaftliche Umstände.
Kann ein Verkehrswertgutachten die Haushaltsrechnung ersetzen?
Nein. Es bewertet das Objekt und bildet nicht den gesamten persönlichen finanziellen Spielraum ab.
Ist eine Vorprüfung bereits eine verbindliche Zusage?
Das hängt vom Inhalt ab. Aussagen, Bedingungen und Vorbehalte müssen anhand der konkreten Erklärung geprüft werden.
Garantiert eine Finanzierungsbestätigung dem Verkäufer die Zahlung?
Ihre Aussagekraft hängt vom Wortlaut und den Bedingungen ab. Eine pauschale Zahlungsgarantie lässt sich aus der Bezeichnung nicht ableiten.
Soll ich erst das Gutachten oder erst die Bank kontaktieren?
Wenn das Gutachten für die Bank bestimmt ist, sollten Sie deren Anforderungen vor der Beauftragung klären.
Was hilft bei einer Rückfrage zur Bewertung?
Vollständige Objektunterlagen und eine konkrete Frage zu einem Ansatz helfen mehr als die bloße Forderung nach einem höheren Wert.