RATGEBER · BODENRICHTWERT, BAULAND & GRUNDSTÜCK
GFZ, WGFZ und Grundstückswert: Was das Maß der Nutzung verändert
Im Bebauungsplan steht eine GFZ, im Grundstücksmarktbericht eine WGFZ. Beide Zahlen beschreiben ein Verhältnis von Geschossfläche und Grundstücksfläche. Trotzdem können sie unterschiedliche Flächen erfassen und dürfen bei der Bewertung nicht einfach ausgetauscht werden.
Die GFZ ist eine planungsrechtliche Kennzahl zur zulässigen Geschossfläche. Die WGFZ ist eine wertbezogene Größe mit eigenen Berechnungsregeln. Welche Zahl bei einer Bodenwertanpassung gebraucht wird, hängt von der Modellbeschreibung ab. Mehr rechnerische Geschossfläche bedeutet weder automatisch mehr Wohnfläche noch einen proportional höheren Grundstückswert.
Was sagt die GFZ aus?
Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter maßgeblicher Grundstücksfläche zulässig sind. Für die Ermittlung der Geschossfläche gelten die planungsrechtlichen Berechnungsregeln. Dabei spielen insbesondere Vollgeschosse und die Festsetzungen des jeweiligen Bebauungsplans eine Rolle.
Ein frei gewähltes Rechenbeispiel: 600 Quadratmeter maßgebliche Grundstücksfläche und eine GFZ von 0,8 ergeben rechnerisch 480 Quadratmeter zulässige Geschossfläche. Das sind keine 480 Quadratmeter Wohnfläche. Außerdem muss ein Vorhaben andere Vorgaben wie Baufenster, Höhe, Abstände und Erschließung einhalten. Die GFZ allein ist keine Bauzusage.
Wofür wird die WGFZ verwendet?
Die wertrelevante Geschossflächenzahl kann dann maßgeblich sein, wenn der Grundstücksmarkt das Nutzungsmaß anders berücksichtigt als die rein planungsrechtliche Berechnung. Ihre Ermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung erfasst oberirdische Geschosse nach besonderen Vorgaben. Ausgebaute oder ausbaufähige Dachgeschosse werden dabei mit 75 Prozent ihrer Fläche berücksichtigt, Staffelgeschosse vollständig.
Das ist keine alternative Genehmigungsvorschrift. Die WGFZ soll einen wertbezogenen Vergleich im passenden Modell ermöglichen. Für die Anwendung eines örtlichen Koeffizienten sind deshalb dessen Definition, Geltungsbereich und Bezugsgrößen zu lesen. Eine planungsrechtliche GFZ darf nicht ohne Weiteres in eine WGFZ-Tabelle eingesetzt werden.
GFZ und WGFZ im direkten Vergleich
| Frage | GFZ | WGFZ |
|---|---|---|
| Wozu dient sie? | Beschreibung des planungsrechtlichen Nutzungsmaßes. | Wertbezogene Bezugsgröße in der Grundstücksbewertung. |
| Welche Flächen zählen? | Geschossflächen nach den maßgeblichen planungsrechtlichen Regeln. | Geschossflächen nach den wertbezogenen Berechnungsregeln. |
| Ist das Wohnfläche? | Nein. | Nein. |
| Schafft sie Baurecht? | Die Kennzahl allein reicht nicht für die Zulässigkeit eines Vorhabens. | Nein; sie ist keine Genehmigung. |
| Wie wirkt sie auf den Wert? | Nur im Zusammenhang mit tatsächlicher Nutzbarkeit und geeignetem Marktmodell. | Nur mit passenden Daten und innerhalb des beschriebenen Bewertungsmodells. |
Für andere Flächenangaben hilft die Übersicht zu Wohnfläche, Nutzfläche und BGF. Auch diese Größen sind nicht automatisch mit Geschossfläche gleichzusetzen.
Wie wird ein abweichendes Nutzungsmaß im Bodenwert angepasst?
Stellt der örtliche Gutachterausschuss passende Umrechnungskoeffizienten bereit, können sie eine Anpassung zwischen Richtwertgrundstück und Bewertungsgrundstück ermöglichen. Dabei müssen Nutzungsart, Flächenregeln, Wertebereich und sonstige Modellvoraussetzungen übereinstimmen.
Eine Verdopplung der GFZ bedeutet nicht automatisch eine Verdopplung des Bodenwerts je Quadratmeter. Zusätzliche Bebauung kann mit höheren Anforderungen verbunden sein oder am betreffenden Standort weniger nachgefragt werden. Ohne geeignete Daten darf weder linear hochgerechnet noch ein Koeffizient aus einer anderen Stadt ungeprüft übernommen werden.
Den allgemeinen Rechen- und Prüfgedanken erläutert der Beitrag über Umrechnungskoeffizienten und Wertanpassungen. Fehlt eine belastbare Grundlage, muss die Bewertung ihre Grenzen offenlegen.
Was gilt, wenn das Grundstück heute weniger stark bebaut ist?
Ein kleines vorhandenes Haus bedeutet nicht automatisch, dass auch der Boden nur nach seiner heutigen Ausnutzung bewertet wird. Umgekehrt ist eine theoretisch höhere Ausnutzung nicht stets sofort wirtschaftlich realisierbar. Die Unterschiede zwischen rechtlich zulässiger, marktüblich angesetzter und tatsächlich vorhandener Nutzung sind zu würdigen.
Bei einem erheblichen Unterschied kann die vorhandene Bebauung den Bodenwert beeinflussen, wenn der Grundstücksmarkt darauf reagiert. Ist ein Altbau nur durch spätere Freilegung zu ersetzen, kommen zusätzlich Zeit und Kosten ins Spiel. Mehr dazu erklären die Beiträge zur tatsächlichen und zulässigen Nutzung und zu Abrissgrundstücken.
Für die Vorbereitung sollten Eigentümer Planunterlagen, Flächennachweise und die Richtwertbeschreibung zusammentragen. Aus einer einzelnen Kennzahl im Exposé lässt sich der Bodenwert nicht zuverlässig berechnen.
Kennzahl und nutzbares Potenzial zusammen betrachten
Wir besprechen, welche Flächenangaben und planungsrechtlichen Informationen für Ihre Bewertungsfrage maßgeblich sind. Unklare Ausnutzung wird nicht als gesicherte zusätzliche Wohnfläche behandelt.
Für eine Verkaufsstrategie sollte nur nachvollziehbares Nutzungspotenzial angesetzt werden. Wir unterstützen Sie bei der verständlichen Darstellung der vorhandenen Unterlagen.
Häufige Fragen: GFZ und WGFZ: Einfluss auf den Grundstückswert
Was bedeutet GFZ?
GFZ steht für Geschossflächenzahl. Sie beschreibt das Verhältnis zulässiger Geschossfläche zur maßgeblichen Grundstücksfläche nach den planungsrechtlichen Regeln.
Was bedeutet WGFZ?
WGFZ steht für wertrelevante Geschossflächenzahl. Sie verwendet wertbezogene Berechnungsregeln, damit Grundstücke im geeigneten Bewertungsmodell vergleichbar werden.
Ist WGFZ dasselbe wie GFZ?
Nein. Die erfassten Flächen können sich unterscheiden. Daher müssen die Kennzahlen passend zum jeweiligen Berechnungs- und Bewertungsmodell verwendet werden.
Wie wird eine GFZ rechnerisch angewendet?
Die maßgebliche Grundstücksfläche wird mit der GFZ multipliziert. Bei 600 Quadratmetern und 0,8 ergeben sich beispielsweise 480 Quadratmeter Geschossfläche, vorbehaltlich der sonstigen Vorgaben.
Sind 480 Quadratmeter Geschossfläche auch 480 Quadratmeter Wohnfläche?
Nein. Geschossfläche und Wohnfläche folgen unterschiedlichen Regeln. Wandflächen und die Behandlung einzelner Räume oder Geschosse können abweichen.
Wie behandelt die WGFZ Dachgeschosse?
Nach den maßgeblichen Regeln werden ausgebaute oder ausbaufähige Dachgeschosse mit 75 Prozent ihrer Fläche berücksichtigt. Das ist keine pauschale Anrechnung für jeden Dachraum.
Wie werden Staffelgeschosse bei der WGFZ berücksichtigt?
Nach der Definition in der Immobilienwertermittlungsverordnung werden Staffelgeschosse vollständig berücksichtigt. Für Vergleichsdaten ist die passende Modellbeschreibung zu beachten.
Kann ich mit der WGFZ die Bebaubarkeit nachweisen?
Nein. Die WGFZ ist eine Bewertungsgröße. Ob ein konkretes Vorhaben zulässig ist, wird nach den dafür maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften beurteilt.
Verdoppelt eine doppelte GFZ den Bodenwert?
Nicht automatisch. Der Markt kann zusätzliche Ausnutzung anders bewerten. Eine Anpassung braucht geeignete Daten und ein passendes Modell.
Darf ich Koeffizienten einer anderen Stadt verwenden?
Nur wenn ihre Übertragbarkeit sachgerecht geprüft und begründet werden kann. Die bloße Verfügbarkeit einer Tabelle reicht nicht.
Zählt immer die tatsächlich vorhandene Geschossfläche?
Nein. Zulässige, marktüblich maßgebliche und tatsächliche Nutzung sind zu unterscheiden. Erhebliche Abweichungen können je nach Marktreaktion gesondert relevant sein.
Welche Unterlagen brauche ich für die Prüfung?
Den Bebauungsplan beziehungsweise eine planungsrechtliche Einordnung, geeignete Flächenunterlagen sowie die vollständige Definition des Richtwerts und der verwendeten Koeffizienten.