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ImmoWertV und ImmoWertA: Welche Regeln gelten für die Immobilienbewertung?
In einem Verkehrswertgutachten stehen häufig mehrere Regelwerke nebeneinander. Für Eigentümer ist entscheidend, welche Aufgabe sie erfüllen und wie daraus ein nachvollziehbarer Wert für das konkrete Grundstück entsteht.
Die ImmoWertV regelt die Grundsätze der Verkehrswertermittlung und der dafür erforderlichen Daten. Die ImmoWertA erläutert deren Anwendung. Sie ist ein Muster mit Empfehlungen; zuständige Behörden können ihre Anwendung für ihren Geschäftsbereich verbindlich vorgeben. Zusätzlich muss das Modell der verwendeten örtlichen Marktdaten beachtet werden.
Was die ImmoWertV bei einer Bewertung vorgibt
Die Immobilienwertermittlungsverordnung beschreibt unter anderem, welche Grundstücksmerkmale und Stichtage zu berücksichtigen sind, wie geeignete Marktdaten verwendet werden und wie die geregelten Bewertungsverfahren aufgebaut sind. Ihr Anwendungsbereich umfasst Verkehrswerte bebauter und unbebauter Grundstücke, grundstücksgleicher Rechte sowie bestimmter Rechte und Belastungen. Eine private Beauftragung macht diese fachliche Grundlage nicht bedeutungslos.
Der Verkehrswert ist dabei ein marktbezogener Wert zu einem bestimmten Zeitpunkt. Er ist keine Zusicherung eines späteren Verkaufserlöses. Auch ein steuerlicher Wert oder der Beleihungswert einer Bank verfolgt eine andere Aufgabe. Vor der Methodendiskussion sollten deshalb Wertart und Verwendungszweck geklärt sein. Der bloße Verweis auf eine bekannte Verordnung beantwortet noch nicht, ob das Ergebnis den Auftrag erfüllt.
Wie die ImmoWertA die Anwendung unterstützt
Die Muster-Anwendungshinweise vom 20. September 2023 ergänzen die Verordnung durch Erläuterungen. Sie helfen beispielsweise dabei, Begriffe, Verfahrensschritte und Modellfragen einheitlich zu verstehen. Sie sind selbst keine weitere Rechtsverordnung. Die Bezeichnung „Muster“ ist daher für ihren Rechtscharakter wesentlich.
Für eine konkrete Verwaltungsaufgabe ist zusätzlich zu prüfen, ob eine zuständige oberste Landes- oder Bundesbehörde ihre Anwendung im eigenen Geschäftsbereich vorgegeben hat. Aus der Veröffentlichung eines PDFs auf einem Landesportal folgt eine solche Einführung nicht automatisch. Für einen Auftrag in Nordrhein-Westfalen sollte daher die einschlägige behördliche Vorgabe konkret benannt werden, wenn sich das Gutachten darauf stützt. Eine pauschale Aussage, alle Hinweise seien überall unmittelbar gesetzlich verbindlich, wäre zu weitgehend.
| Prüfpunkt | Einordnung |
|---|---|
| ImmoWertV | Rechtsverordnung mit Grundsätzen für Verkehrswerte und Wertermittlungsdaten. |
| ImmoWertA | Erläuterndes Muster; mögliche Verbindlichkeit im jeweiligen behördlichen Geschäftsbereich gesondert prüfen. |
| Örtliches Datenmodell | Beschreibt die Annahmen, mit denen ein verwendeter Faktor abgeleitet wurde. |
| Objektunterlagen | Belegen die Merkmale des tatsächlich bewerteten Grundstücks. |
Warum das örtliche Modell trotzdem entscheidend bleibt
Ein Sachwertfaktor oder Liegenschaftszinssatz wurde mit bestimmten Annahmen aus Kaufpreisen abgeleitet. Wer diese Zahl verwendet, muss das zugehörige Modell berücksichtigen. Ein aktueller Normtext erlaubt deshalb nicht, beliebige Kostenansätze oder Nutzungsdauern mit einem älteren Faktor zu kombinieren. Die Modellkonformität verbindet Datenherkunft und Berechnung.
Das betrifft besonders Übergänge zwischen unterschiedlichen Modellständen. Dann sollte erkennbar sein, welche Daten vorliegen, welche Annahmen zu ihnen gehören und wie mit Abweichungen umgegangen wurde. Die Jahreszahl auf dem Deckblatt eines Marktberichts ersetzt diese Prüfung nicht. Eine genaue Anleitung dazu bietet unser Beitrag zur Prüfung veröffentlichter Gutachterausschussdaten.
Beispiel: neue Kostenannahme, unveränderter Faktor
Ein frei gewählter Fall: Für ein Wohnhaus liegt ein örtlicher Sachwertfaktor vor. Die Auswertung verwendete eine bestimmte Gesamtnutzungsdauer und definierte Ansätze für Außenanlagen. In einer Berechnung werden stattdessen andere Nutzungsdauern und ein eigener Außenanlagenansatz eingesetzt, der Faktor bleibt unverändert.
Auch wenn jede einzelne Annahme auf den ersten Blick plausibel erscheint, ist ihre Kombination damit noch nicht schlüssig. Zuerst muss geklärt werden, ob das Ableitungsmodell eingehalten wird oder welche begründete Behandlung der Abweichung erforderlich ist. Ein allgemeiner Satz „nach aktueller ImmoWertV bewertet“ beseitigt diesen Widerspruch nicht. Das Beispiel enthält bewusst keine Marktfaktoren und liefert keinen Immobilienwert.
Was Sie im Gutachten dazu finden sollten
Eine verständliche Darstellung benennt Bewertungszweck, maßgebliche Stichtage, verwendete Regelwerke und das konkrete Datenmodell. Die Verfahrenswahl und wesentliche Abweichungen sollten begründet werden. Außerdem sollte ersichtlich sein, welche Angaben aus Unterlagen stammen, welche bei einer Besichtigung festgestellt wurden und wo Annahmen notwendig waren.
Für einen zurückliegenden Bewertungsstichtag genügt es nicht, heutige Objektmerkmale und heutige Marktverhältnisse zu übernehmen. Die zeitliche Zuordnung muss zum Auftrag passen. Wenn Ihnen eine Regelverweisung unklar ist, fragen Sie nach ihrer konkreten Wirkung auf die Rechnung. Eine solche Erläuterung ist aussagekräftiger als eine lange Liste von Abkürzungen. Weitere Lesekriterien finden Sie bei der Qualität eines Verkehrswertgutachtens.
Bewertungsumfang klären
Wir besprechen Ihren Bewertungsanlass, die vorhandenen Unterlagen und den dafür passenden Leistungsumfang.
Für die Verkaufsplanung ordnen wir den Bewertungszweck ein und bereiten eine nachvollziehbare Preispositionierung vor.
Häufige Fragen: ImmoWertV und ImmoWertA: Unterschiede erklärt
Was bedeutet ImmoWertV?
Die Abkürzung steht für Immobilienwertermittlungsverordnung. Sie regelt die Grundsätze der Verkehrswertermittlung und der erforderlichen Bewertungsdaten.
Was bedeutet ImmoWertA?
Gemeint sind Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV. Sie ergänzen und erläutern deren Anwendung.
Ist die ImmoWertA ein Gesetz?
Nein. Sie ist ein erläuterndes Muster; eine behördliche Anwendungsvorgabe kann in einem bestimmten Geschäftsbereich hinzukommen.
Gilt die ImmoWertV auch bei privaten Aufträgen?
Ihr Anwendungsbereich hängt von der Wertermittlung ab. Ein privater Auftrag ist kein allgemeiner Grund, ihre Grundsätze außer Betracht zu lassen.
Welche Fassung muss im Gutachten stehen?
Die angewandte Grundlage sollte mit ihrem Stand erkennbar sein. Bei Übergängen sind außerdem die Regeln und Modelle der verwendeten Daten zu prüfen.
Ist ein neuer Marktbericht automatisch die beste Datenquelle?
Entscheidend ist seine Eignung für den Stichtag, den Teilmarkt und das konkrete Objekt, nicht allein sein Erscheinungsjahr.
Darf ein Sachverständiger das Verfahren frei wählen?
Die Wahl richtet sich nach Objekt, Marktgepflogenheiten und verfügbaren Daten und muss begründet werden.
Sind die Anhänge der ImmoWertA Anlagen der Verordnung?
Nein. Erläuternde Anhänge der Anwendungshinweise sind von den Anlagen der ImmoWertV zu unterscheiden.
Reicht eine Berechnung mit einer Bewertungssoftware?
Die Software ersetzt weder die Prüfung der Eingaben noch die Begründung von Modell, Verfahren und Ergebnis.
Ist ein Verkehrswert automatisch ein steuerlicher Wert?
Nein. Wertart und Bewertungszweck müssen auseinandergehalten werden; steuerliche Verfahren haben eigene Vorgaben.
Sind die Hinweise in Nordrhein-Westfalen pauschal verbindlich?
Das lässt sich aus ihrer Bereitstellung im Internet nicht ableiten. Maßgeblich ist eine konkrete Vorgabe für den betroffenen Geschäftsbereich.
Was frage ich bei widersprüchlichen Modellangaben?
Lassen Sie erläutern, mit welchem Modell der Faktor abgeleitet wurde und wie die Rechnung dessen Annahmen einhält.