Verkehrswert, Beleihungswert, Kaufpreis und Steuerwert: Welche Zahl beantwortet welche Frage?

Verkehrswert, Beleihungswert, Kaufpreis und Steuerwert im Vergleich

Jede Zahl gehört zu einer bestimmten Entscheidung. Besonders bei Bankunterlagen und Steuerbescheiden lohnt sich der Blick auf die genaue Bezeichnung: Eine interne Bankbewertung ist nicht schon deshalb ein Beleihungswert nach Pfandbriefrecht; „Steuerwert“ kann verschiedene gesetzliche Werte meinen.

Was sagt der Verkehrswert einer Immobilie aus?

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, bezieht sich auf ein bestimmtes Objekt und einen bestimmten Zeitpunkt. Er beschreibt den Preis, der unter gewöhnlichen Marktbedingungen unter Berücksichtigung rechtlicher und tatsächlicher Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage erzielbar wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben bei dieser Wertdefinition außer Betracht.

Darum müssen Bewertungsobjekt und maßgeblicher Stichtag eindeutig feststehen. Ein Wertgutachten für einen vergangenen Zeitpunkt beantwortet nicht automatisch die Frage nach dem heutigen Verkaufspreis.

Je nach Objekt und Datenlage können für die Ermittlung ein oder mehrere Wertermittlungsverfahren verwendet werden. Der Verkehrswert ist das begründete Ergebnis dieser Bewertung, nicht einfach die höchste errechnete Zahl.

Was bedeutet Beleihungswert bei einer Finanzierung?

Der gesetzlich geregelte Beleihungswert nach Pfandbriefgesetz und Beleihungswertermittlungsverordnung betrachtet die zukünftige Verkäuflichkeit vorsichtig und längerfristig. Nachhaltige Merkmale und normale regionale Marktgegebenheiten zählen; spekulative Elemente sollen keinen Wert begründen. In diesem Rechtsrahmen darf der Beleihungswert einen transparent und nach anerkanntem Verfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.

Wichtig bei Bankunterlagen: Nicht jede von einer Bank genannte Objektzahl ist automatisch ein Beleihungswert nach diesem Regelwerk. Banken können weitere interne Größen für Kredit- und Sicherheitenentscheidungen verwenden. Fragen Sie deshalb nach, wie der konkrete Wert bezeichnet wird und wofür er benutzt wird.

Auch ein festgesetzter Beleihungswert sagt noch nicht, wie hoch ein Darlehen ausfällt. Die Finanzierungsentscheidung hängt zusätzlich von den Anforderungen des Kreditgebers und von der Situation des Darlehensnehmers ab.

Warum kann der Kaufpreis vom Verkehrswert abweichen?

Der Kaufpreis ist der Betrag, den Käufer und Verkäufer für die konkrete Immobilie vereinbaren. Bei einem Grundstückskauf wird diese Vereinbarung notariell beurkundet. Der Verkehrswert dagegen beschreibt einen objektbezogenen Marktwert unter gesetzlich definierten Annahmen.

Ein einzelner Abschluss kann durch Verhandlung, Zeitdruck oder besondere Vorstellungen der Beteiligten beeinflusst sein. Deshalb belegt ein vereinbarter Kaufpreis allein nicht, dass jede vergleichbare Immobilie denselben Wert hat. Er kann allerdings als Marktdatum oder in bestimmten gesetzlich geregelten Nachweisverfahren relevant werden, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.

Vom Kaufpreis ist auch der Angebotspreis zu trennen: Er wird vor einem Verkauf für die Vermarktung festgelegt und ist noch keine abgeschlossene Transaktion.

Was ist mit „Steuerwert“ gemeint?

Der Ausdruck „Steuerwert“ ist im Alltag praktisch, aber für eine fachliche Aussage zu ungenau. Für die Grundsteuer kann ein Grundsteuerwert festgestellt werden; dabei sind das jeweils anwendbare Bundes- oder Landesrecht und der Feststellungsbescheid maßgeblich. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer können Grundbesitzwerte nach dem Bewertungsgesetz festgestellt werden. Zweck, Bewertungsstichtag und Berechnung unterscheiden sich.

Ein steuerlicher Wert darf deshalb nicht ohne Weiteres als Verkaufspreis, Beleihungswert oder Verkehrswert verwendet werden. Umgekehrt ersetzt ein privates Verkehrswertgutachten nicht automatisch einen Steuerbescheid. Für bestimmte steuerliche Verfahren sieht das Gesetz Nachweise eines niedrigeren gemeinen Werts vor; ob das im konkreten Fall greift, ist anhand der jeweiligen Vorschrift und des Bescheids zu prüfen.

Wer einen Steuerbescheid prüfen lassen möchte, sollte zuerst Steuerart, Bescheid und Bewertungsstichtag benennen. Die steuerliche Einordnung und das Verfahrensrecht gehören in die Steuerberatung; die Immobilienbewertung kann die objektbezogene Wertfrage bearbeiten.

Ein Objekt, mehrere Zahlen: ein einfaches Beispiel

Gedankliches Beispiel ohne Beträge: Für ein Haus liegt ein Verkehrswertgutachten zu einem bestimmten Stichtag vor. Ein Käufer und ein Verkäufer einigen sich später auf einen Kaufpreis. Die finanzierende Bank ermittelt für ihre Entscheidung eine eigene Objektgröße. Daneben steht im Grundsteuerbescheid ein nach Steuerrecht festgestellter Wert.

Diese Zahlen müssen nicht übereinstimmen. Bevor jemand daraus eine Über- oder Unterbewertung ableitet, sind fünf Fragen zu klären: Welcher Zweck? Welches Objekt? Welcher Stichtag? Welche Methode? Wer verwendet die Zahl? Erst wenn diese Grundlagen vergleichbar sind, lässt sich eine Abweichung sinnvoll beurteilen.

Welche Zahl benötigen Sie für Ihre Entscheidung?

1. Verkauf oder Vermögensübersicht: Klären Sie, ob eine aktuelle Markteinordnung oder ein nachvollziehbar dokumentiertes Verkehrswertgutachten benötigt wird.
2. Finanzierung: Lassen Sie sich vom Kreditgeber sagen, welche Bewertung und Unterlagen er tatsächlich verlangt.
3. Abgeschlossener Kauf: Verwenden Sie für Fragen zum konkreten Geschäft den vereinbarten Kaufpreis und prüfen Sie, ob daneben eine Marktwertermittlung gefragt ist.
4. Steuerlicher Anlass: Bestimmen Sie mit steuerlicher Beratung die betroffene Steuer, den Bescheid und den relevanten Stichtag, bevor Sie eine Immobilienbewertung beauftragen.

Die passende Wertfrage gehört möglichst schon in den Auftrag. Unsere Checkliste zur Gutachtenbeauftragung hilft, Adressat, Verwendungszweck und Unterlagen vor der Besichtigung festzulegen.