RATGEBER · METHODIK IM GUTACHTEN
Darf ein Gutachter vom Standardverfahren abweichen?
Ein Gutachten nutzt ein anderes Verfahren als erwartet, passt Marktdaten an oder arbeitet mit einer sachverständigen Schätzung. Ist das erlaubt? Die Antwort hängt davon ab, was genau verändert wurde. Die Auswahl eines geeigneten Verfahrens, eine Anpassung innerhalb des Verfahrens und eine tatsächliche Abweichung von Vorgaben sind fachlich verschiedene Fälle.
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Die ImmoWertV sieht grundsätzlich Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren vor; deren Auswahl nach Objekt, Markt und geeigneten Daten ist zu begründen. Eine Abweichung von Vorgaben kann zur Wahrung der Modellkonformität erforderlich sein. Auch ein anderes, nicht normiertes Verfahren kommt ausnahmsweise in Betracht, wenn es marktgerecht gewählt und begründet wird. Fehlende Daten allein erlauben keine beliebige Rechnung.
Was ist mit „Standardverfahren“ gemeint?
„Standardverfahren“ ist eine alltagssprachliche Bezeichnung. Die ImmoWertV nennt als normierte Wertermittlungsverfahren das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Grundsätzlich kann eines davon oder können mehrere verwendet werden. Die Auswahl richtet sich nach der Art des Objekts, den Gepflogenheiten am Markt und den verfügbaren Daten.
Wer statt des erwarteten Sachwertverfahrens ein geeignetes Vergleichswertverfahren verwendet, weicht deshalb nicht schon von der Verordnung ab. Er trifft zunächst eine fachlich zu begründende Verfahrenswahl.
Verfahrenswahl, Anpassung oder echte Abweichung?
Die folgende Einordnung hilft, eine Formulierung im Gutachten richtig zu verstehen. Die Fälle können bei einer Bewertung zusammenkommen, sollten aber jeweils getrennt erklärt werden.
| Situation | Fachliche Einordnung | Was muss nachvollziehbar sein? |
|---|---|---|
| Anderes normiertes Verfahren | Wahl zwischen Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren. | Warum das Verfahren zum Objekt, Markt und zu geeigneten Daten passt. |
| Anpassung von Daten | Prüfung und Anpassung innerhalb eines Verfahrens, etwa an Stichtag oder Objektmerkmale. | Welche Daten abweichen, wie sie angepasst werden und warum das sachgerecht ist. |
| Abweichung für Modellkonformität | Unter den Voraussetzungen der ImmoWertV kann eine Abweichung von Vorgaben nötig sein, damit Datengrundlage und Rechenmodell zusammenpassen. | Welches Modell den Daten zugrunde liegt und weshalb die Abweichung dafür erforderlich ist. |
| Nicht normiertes Verfahren | Ausnahmefall, wenn die normierten Verfahren den Markteinfluss nicht sachgerecht erfassen oder geeignete Daten fehlen. | Warum das Verfahren den Markt abbildet und weshalb die üblichen Verfahren nicht tragen. |
Wann ist die Wahl eines anderen normierten Verfahrens richtig?
Die drei normierten Verfahren sind keine starre Rangliste. Ein Vergleichswert setzt geeignete Vergleichsdaten voraus; ein Ertragswert braucht tragfähige Erträge und dazu passende Modellgrößen; im Sachwertverfahren müssen unter anderem Kostenmodell und Marktanpassung zum Objekt passen. Die sachverständige Person wählt anhand der konkreten Datenlage und des Marktverhaltens.
Ein Verfahren ist nicht allein deshalb vorzuziehen, weil es im Nachbarfall verwendet wurde oder rechnerisch den gewünschten Wert liefert. Auch zwei Verfahren sind nicht automatisch besser als eines. Entscheidend ist die Aussagekraft der Ergebnisse für das konkrete Bewertungsobjekt.
Beispiel: Für eine Eigentumswohnung liegen geeignete Vergleichsfaktoren vor, während ein passendes Sachwertmodell nicht verfügbar ist. Dann kann die Wahl des Vergleichswertverfahrens sachgerecht sein. Ob die Daten tatsächlich geeignet sind, muss im Einzelfall geprüft werden.
Wann darf von Vorgaben der ImmoWertV abgewichen werden?
Ein ausdrücklich geregelter Fall betrifft die Modellkonformität. Werden für die Bewertung sonstige erforderliche Marktdaten verwendet, müssen die Modellansätze zu denen passen, mit denen diese Daten abgeleitet wurden. Liegen für den maßgeblichen Stichtag lediglich Daten vor, die nicht nach der ImmoWertV ermittelt wurden, ist bei ihrer Anwendung von Vorgaben der Verordnung abzuweichen, soweit das zur Wahrung der Modellkonformität erforderlich ist.
Das ist keine allgemeine Erlaubnis, einzelne Parameter nach Belieben auszutauschen. Das Gutachten sollte das verwendete Marktmodell benennen, den abweichenden Ansatz erklären und zeigen, dass die Rechengrößen zusammenpassen. Besonders bei rückliegenden Bewertungsstichtagen ist der Modellbezug sorgfältig zu prüfen.
Ist auch ein nicht normiertes Wertermittlungsverfahren möglich?
Die ImmoWertV spricht bei den drei genannten Verfahren von „grundsätzlich“. Die amtlichen Muster-Anwendungshinweise erläutern dazu, dass ausnahmsweise auch andere Wertermittlungsverfahren angewendet werden können. Das kommt insbesondere in Betracht, wenn die normierten Verfahren nicht zu marktgerechten Ergebnissen führen, etwa weil sie die maßgeblichen Werteinflüsse mit den vorhandenen Daten nicht sachgerecht erfassen.
Das andere Verfahren muss marktgerecht gewählt und genauso begründet werden wie ein normiertes Verfahren. Eine ungewohnte Methode ist daher weder automatisch falsch noch schon deshalb überzeugend, weil sie besonders detailliert rechnet. Maßstab bleibt eine nachvollziehbare Verkehrswertermittlung für das konkrete Objekt.
Was gilt, wenn geeignete Marktdaten fehlen?
Zuerst sind Aktualität und Repräsentativität der verfügbaren Daten zu prüfen. Abweichungen bei Stichtag oder Objektmerkmalen können unter den Regeln der ImmoWertV angepasst werden. Stehen keine geeigneten sonstigen erforderlichen Daten zur Verfügung, dürfen diese Daten oder ihre Werteinflüsse auch sachverständig geschätzt werden. Die Grundlagen der Schätzung sind zu dokumentieren. Welche Marktdaten geschätzt werden dürfen und welche Prüfung vorausgeht, erläutern wir im eigenen Beitrag.
Eine Schätzung ist damit eine begründete Lösung für eine Datenlücke, kein Ersatz für die Prüfung verfügbarer Daten. Fehlende Pläne, ungeklärte Flächen oder Widersprüche bei Unterlagen sind zusätzlich als Tatsachenfragen zu bearbeiten. Wie das praktisch geschieht, erläutert unser Beitrag über Gutachten mit Datenlücken.
Auch besondere Objektmerkmale gehören an die fachlich richtige Stelle im Rechenweg. Ein Bauschaden oder anderes boG rechtfertigt nicht automatisch ein völlig neues Verfahren.
Wie sollte eine Abweichung im Gutachten begründet sein?
Leser sollten den Weg vom Bewertungsauftrag zum Ergebnis nachvollziehen können. Bei einer Abweichung ist besonders wichtig, die Stelle im Verfahren und ihre Wirkung auf das Ergebnis zu benennen. Eine bloße Formulierung wie „sachverständig angepasst“ erklärt noch nicht, weshalb ein Ansatz geeignet ist.
- Ausgangsfrage festlegen: Welches Objekt und welcher Stichtag sind gemeint, und wofür wird der Wert benötigt?
- Üblichen Weg zeigen: Welches normierte Verfahren oder welcher Modellansatz wäre naheliegend?
- Grund benennen: Fehlen geeignete Daten, erfordert Modellkonformität eine Abweichung oder bildet das Verfahren den Markt nicht ausreichend ab?
- Alternativen prüfen: Welche anderen Daten oder Verfahren wurden erwogen und weshalb verworfen?
- Ansatz offenlegen: Woher stammen die verwendeten Daten, Annahmen und Schätzungen?
- Ergebnis würdigen: Wie beeinflusst die Entscheidung den Verfahrenswert und seine Aussagekraft?
Solche Fragen lassen sich bereits bei der Beauftragung eines Immobiliengutachtens ansprechen. Ob ein konkretes Gutachten die Anforderungen seines Verwendungszwecks erfüllt, muss anhand des Einzelfalls geprüft werden.
Häufige Fragen zu Abweichungen bei der Immobilienbewertung
Darf ein Gutachter vom Standardverfahren abweichen?
Ja, in begründeten Fällen. Zuerst ist zu klären, ob überhaupt eine echte Abweichung vorliegt oder nur ein geeignetes normiertes Verfahren ausgewählt beziehungsweise Marktdaten angepasst wurden.
Welche Verfahren nennt die ImmoWertV grundsätzlich?
Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren sowie die Anwendung mehrerer dieser Verfahren. Die Wahl richtet sich nach Objekt, Marktgepflogenheiten und geeigneten Daten und ist zu begründen.
Ist die Wahl des Sachwertverfahrens statt des Vergleichswertverfahrens eine Abweichung?
Nein. Beide sind normierte Verfahren. Maßgeblich ist, welches Verfahren für das Objekt und die verfügbare Datenlage geeignet ist.
Was bedeutet Modellkonformität?
Die bei der Bewertung verwendeten Modelle und Modellansätze müssen zu den Ansätzen passen, mit denen die verwendeten Marktdaten abgeleitet wurden.
Wann verlangt die ImmoWertV eine Abweichung vom Modell?
Wenn für den maßgeblichen Stichtag nur erforderliche Daten vorliegen, die nicht nach der ImmoWertV ermittelt wurden, ist bei ihrer Anwendung insoweit abzuweichen, wie es für die Modellkonformität nötig ist.
Sind Anpassungen von Kaufpreisen bereits eine Abweichung vom Verfahren?
Nein. Die Prüfung und sachgerechte Anpassung geeigneter Kaufpreise an Stichtag und Objektmerkmale gehört zum vorgesehenen Bewertungsweg.
Darf ein Gutachter ein nicht normiertes Verfahren nutzen?
Die amtlichen Muster-Anwendungshinweise sehen das ausnahmsweise vor, insbesondere wenn die normierten Verfahren nicht zu marktgerechten Ergebnissen führen. Die Wahl muss marktgerecht sein und begründet werden.
Reichen fehlende Vergleichspreise für ein anderes Verfahren aus?
Nicht automatisch. Es ist zunächst zu prüfen, welche Daten und welche der normierten Verfahren tatsächlich geeignet sind. Ein anderes Verfahren braucht eine eigene fachliche Begründung.
Dürfen fehlende Marktdaten geschätzt werden?
Wenn keine geeigneten sonstigen erforderlichen Daten vorliegen, erlaubt die ImmoWertV eine sachverständige Schätzung der Daten oder entsprechender Werteinflüsse. Ihre Grundlagen müssen dokumentiert werden.
Ist eine Schätzung dasselbe wie freie Wertsetzung?
Nein. Die Schätzung muss auf nachvollziehbaren Grundlagen beruhen und die Datenlücke sowie ihren Einfluss auf das Ergebnis offenlegen.
Rechtfertigt ein ungewöhnliches Objekt automatisch ein Sonderverfahren?
Nein. Zunächst ist zu prüfen, ob geeignete normierte Verfahren und die vorgesehene Berücksichtigung besonderer Objektmerkmale den Markteinfluss erfassen.
Was sollte eine Begründung im Gutachten enthalten?
Sie sollte die Ausgangsdaten, das naheliegende Verfahren, den konkreten Grund der Abweichung, den gewählten Ansatz und dessen Wirkung auf das Ergebnis erkennen lassen.
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