RATGEBER · BELEIHUNGSWERT, INVESTMENT & PROGNOSE
Periodischer Ertragswert oder DCF: Ähnlicher Zeitverlauf, anderer Modellrahmen
Beide Rechnungen zeigen mehrere Jahre und rechnen zukünftige Beträge auf heute zurück. Deshalb werden das periodische Ertragswertverfahren und DCF häufig gleichgesetzt. Für das Verständnis eines Gutachtens lohnt sich jedoch der Blick hinter die ähnliche Tabellenform.
Das periodische Ertragswertverfahren ist in der ImmoWertV geregelt und nutzt deren Daten- und Modellrahmen. DCF bezeichnet eine allgemeinere Cashflow-Modellierung, die unterschiedliche Bewertungszwecke bedienen kann. Ähnliche Zahlungsrechnungen sind deshalb nicht automatisch methodisch oder rechtlich austauschbar.
Was haben die Ansätze gemeinsam?
In beiden Betrachtungen kann eine Änderung von Erträgen ausdrücklich über die Zeit dargestellt werden. Spätere Beträge werden auf einen Stichtag bezogen; ein Rest- oder Endwert kann die Zeit nach dem detaillierten Betrachtungsabschnitt erfassen. Ein bloßes Addieren künftiger Jahresbeträge ohne Berücksichtigung des Zeitpunkts wäre hierfür nicht ausreichend.
Für die mathematischen Grundlagen hilft der Beitrag zum Barwertfaktor. Die Ähnlichkeit der Rechnung sagt aber noch nicht, welche Beträge angesetzt werden dürfen, welchen Zinssatz sie benötigen und wofür das Ergebnis verwendet werden kann. Diese Fragen kommen aus dem jeweiligen Bewertungsrahmen.
Die Unterschiede im direkten Vergleich
| Prüfpunkt | Bedeutung für die Bewertung |
|---|---|
| Wertfrage | Periodischer Ertragswert: Verkehrswertermittlung im ImmoWertV-Rahmen. DCF: je nach Auftrag etwa Marktwert oder individueller Investitionswert. |
| Periodenansatz | ImmoWertV: aus gesicherten Daten abgeleitete Reinerträge. DCF: ausdrücklich definierte Cashflows mit offengelegten Annahmen. |
| Zeithorizont | ImmoWertV: hinreichend sicher bestimmbare Erträge; zehn Jahre sollen nicht überschritten werden. DCF: auf die Aufgabe abgestimmter Zeitraum. |
| Abzinsung | ImmoWertV: in der Regel objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz. DCF: zur Cashflow- und Wertdefinition passender Diskontierungsansatz. |
| Restwert | ImmoWertV: eigener geregelter Restwertansatz möglich. DCF: begründete Endwertannahme entsprechend der gewählten Modellierung. |
Die Tabelle zeigt Abgrenzungen, keine Rangfolge. Ein freier Cashflow-Plan darf nicht allein durch Umbenennung als Rechnung nach ImmoWertV ausgegeben werden. Umgekehrt macht eine rechtsförmige Überschrift unbelegte Eingaben nicht zu gesicherten Daten.
Wann reichen die Daten für einen periodischen Ansatz?
Die ImmoWertV stellt für periodisch unterschiedliche Erträge auf hinreichend gesicherte Tatsachen ab. Ein bestehender Vertrag mit konkret bestimmbarer Änderung liefert eine andere Grundlage als die allgemeine Hoffnung auf steigende Mieten. Auch eine zeitlich absehbare Änderung muss zur rechtlich und tatsächlich möglichen Nutzung passen.
Ein hypothetisches Beispiel verdeutlicht die Prüfung: Eine vertraglich vereinbarte Mietstaffel ab dem dritten Jahr ist dokumentierbar. Eine zusätzlich erwartete Neuvermietung zu einer deutlich höheren Miete bleibt gesondert zu begründen. Beides einfach mit derselben Sicherheit in eine Tabelle einzutragen, würde den Unterschied verdecken. Den eigentlichen Verfahrensaufbau erklärt das periodische Ertragswertverfahren.
Wie wird die Zeit nach dem Betrachtungszeitraum erfasst?
Nach ImmoWertV kann der Restwert aus dem Barwert des Reinertrags der Restperiode und dem über diese Restperiode abgezinsten Bodenwert gebildet werden. Die Restperiode entspricht der Restnutzungsdauer abzüglich des Betrachtungszeitraums. Dieser am Ende des Betrachtungszeitraums angesetzte Restwert wird anschließend auf den Stichtag zurückgerechnet.
Eine rein zeitliche Beispielrechnung: Bei 35 Jahren Restnutzungsdauer und fünf Jahren Betrachtungszeitraum verbleiben 30 Jahre Restperiode. Ein DCF kann stattdessen einen erwarteten Verkauf am Ende des fünften Jahres modellieren. Ob beide Ansätze vergleichbare Ergebnisse erzeugen, hängt von den unterstellten Zahlungen, dem Endwert und den Zinssätzen ab, nicht von der Zahl der Tabellenspalten.
Welche Darstellung passt zu welcher Aufgabe?
Für eine deutsche Verkehrswertfrage muss die Verfahrenswahl sachgerecht begründet sein und zu den verfügbaren Daten passen. Für eine individuelle Investitionsentscheidung können zusätzliche persönliche Ziele oder Finanzierungsszenarien relevant sein. Das daraus berechnete Ergebnis darf nicht unbemerkt als allgemeiner Marktwert bezeichnet werden.
Vor einer Beauftragung sollten daher Wertart, Empfänger und Verwendungszweck feststehen. Beim Lesen eines vorhandenen Modells helfen vier Fragen: Woher stammen die Zahlungen? Welche Annahmen sind gesichert? Was bildet der Restwert ab? Warum passt der Zinssatz? Der Artikel zum DCF-Verfahren bei Immobilien zeigt diese Prüfung an einer eigenen Beispielrechnung.
Das passende Bewertungsziel klären
Wir besprechen, welche Frage Sie zur Immobilie beantworten möchten und welche Unterlagen vorliegen. Daraus lässt sich der geeignete Bewertungsumfang abstimmen.
Für einen Verkauf bereiten wir die wertrelevanten Tatsachen und Ertragsangaben nachvollziehbar auf.
Häufige Fragen: Periodischer Ertragswert oder DCF: Unterschiede und Einsatz
Ist periodischer Ertragswert dasselbe wie DCF?
Beide nutzen zeitbezogene Barwertrechnungen, haben aber nicht automatisch denselben Regelungsrahmen und dieselben Eingaben.
Ist das periodische Ertragswertverfahren normiert?
Ja. Es ist als Variante des Ertragswertverfahrens in der ImmoWertV geregelt.
Ist DCF ein viertes ausdrücklich normiertes ImmoWertV-Verfahren?
Nein. Die Bezeichnung allein schafft keine zusätzliche normierte Verfahrensart.
Welche Daten verlangt der periodische Ansatz?
Die unterschiedlichen Reinerträge müssen auf hinreichend gesicherten Tatsachen beziehungsweise gesicherten Daten beruhen.
Sind zehn Jahre eine ausnahmslose Höchstgrenze?
Die ImmoWertV formuliert eine Soll-Grenze: Zehn Jahre sollen nicht überschritten werden. Die sichere Bestimmbarkeit bleibt maßgeblich.
Welcher Zins wird periodisch verwendet?
Für die Abzinsung ist in der Regel der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz vorgesehen.
Kann ich stattdessen meinen Kreditzins nehmen?
Die persönliche Finanzierung ist kein Ersatz für einen zum jeweiligen Modell passenden Bewertungszinssatz.
Was ist die Restperiode?
Die um den Betrachtungszeitraum verminderte Restnutzungsdauer des Gebäudes im betreffenden Modell.
Was ergibt sich bei 35 Jahren und fünf Jahren Betrachtung?
Es verbleiben 30 Jahre Restperiode. Damit ist noch kein Restwert in Euro berechnet.
Ist der Restwert immer ein Verkaufspreis?
Nein. Die ImmoWertV kennt einen eigenen Restwertansatz; ein DCF kann einen Verkauf modellieren, muss es aber nicht identisch tun.
Können beide Verfahren zum gleichen Ergebnis kommen?
Bei entsprechend übereinstimmenden Annahmen können Ergebnisse übereinstimmen. Ein gleicher Zeitplan allein reicht dafür nicht.
Was sollte vor der Methodenwahl geklärt werden?
Wertart, Bewertungszweck, Datenlage, relevante Veränderungen und die Anforderungen des vorgesehenen Empfängers.