RATGEBER · VERMIETETE IMMOBILIEN & ERTRAGSWERT
Wenn Mieten sich absehbar ändern: Wann ein periodischer Ertragswert sinnvoll sein kann
Eine vertraglich vereinbarte mietfreie Phase endet, eine festgelegte Staffel beginnt oder die Erträge weichen für eine begrenzte Zeit erheblich vom Markt ab. Solche Verläufe passen nicht immer zu einer einzigen konstanten Jahreszahl.
Ein periodischer Ertragswert kann hinreichend gesicherte, wesentlich veränderliche oder vom marktüblichen Niveau abweichende Erträge zeitlich abbilden. Die einzelnen Reinerträge und ein Restwert werden auf den Stichtag abgezinst. Der ausdrücklich betrachtete Zeitraum soll zehn Jahre nicht überschreiten und braucht konkrete, belastbare Grundlagen.
Welche Veränderungen einen periodischen Ansatz tragen können
Geeignete Anlässe können konkret vereinbarte Zahlungsphasen oder andere mit hinreichender Sicherheit belegbare Änderungen sein. Eine bloße Hoffnung auf steigende Mieten reicht nicht aus. Entscheidend ist, ob Verlauf und Höhe sachgerecht bestimmt werden können.
Bei Gewerbemietverträgen sind beispielsweise mietfreie Zeiten, feste Staffeln und verbleibende Vertragsphasen genau zu lesen. Eine vertragliche Indexklausel sichert dagegen nicht schon die künftigen Indexstände. Erwartung und gesicherte Tatsache müssen deshalb in der Prognose getrennt bleiben.
Wie die Periodenrechnung aufgebaut ist
| Prüfpunkt | Bedeutung für die Bewertung |
|---|---|
| Einzelne Perioden | Für jeden Abschnitt die belegbaren Erträge und passenden Kosten bestimmen. |
| Abzinsung | Jeden Periodenreinertrag nach seinem zeitlichen Abstand auf den Stichtag beziehen. |
| Restwert | Die anschließende wirtschaftliche Restperiode und Bodenkomponente erfassen. |
| Zusammenführung | Abgezinste Periodenerträge und abgezinsten Restwert addieren. |
Ein späterer Betrag ist nicht ohne Zeitbezug mit einem heutigen Betrag zu addieren. Der Restwert wird am Ende des ausdrücklichen Betrachtungszeitraums bestimmt und anschließend ebenfalls auf den Bewertungsstichtag abgezinst.
Warum zehn Jahre keine automatische Standardprognose sind
Die Länge des Betrachtungszeitraums richtet sich danach, wie sicher die unterschiedlichen Erträge bestimmt werden können. Zehn Jahre sind eine Soll-Obergrenze, keine Aufforderung, stets zehn Jahresprognosen auszufüllen. Wenn nur eine kürzere Phase belastbar absehbar ist, muss die Modellierung das berücksichtigen.
Die anschließende Restperiode ergibt sich aus der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer abzüglich des ausdrücklichen Betrachtungszeitraums. Sie darf nicht noch einmal mit der vollen ursprünglichen Gebäudedauer angesetzt werden. Ebenso sind Zahlungen und Kosten am Übergang so zuzuordnen, dass sie weder fehlen noch doppelt erfasst werden.
Ein kleines Beispiel für den Zeitbezug
Frei gewählte Annahmen: Am Ende des ersten Jahres wird ein Reinertrag von 20.000 Euro, am Ende des zweiten Jahres von 24.000 Euro erwartet. Bei einem lediglich für das Beispiel gewählten Zinssatz von 4 Prozent beträgt ihr heutiger Wert rund 19.231 Euro beziehungsweise 22.189 Euro.
Zusammen sind das rund 41.420 Euro. Diese Summe ist noch kein vollständiger Ertragswert: Der Restwert des Grundstücks und weitere erforderliche Anpassungen fehlen. Das Beispiel zeigt nur, warum unterschiedliche Zahlungszeitpunkte und Ertragshöhen ausdrücklich zugeordnet werden müssen.
Mehr Perioden bedeuten nicht automatisch mehr Sicherheit
Eine ausführliche Tabelle kann präzise aussehen, obwohl sie auf unsicheren Mietsteigerungen und einem optimistischen Restwert beruht. Deshalb sollten entscheidende Annahmen und ihre Bedeutung für das Ergebnis nachvollziehbar sein. Der Liegenschaftszinssatz bleibt im normierten Verfahren der maßgebliche Bezug; ein beliebiger Investoren-Wunschzins ersetzt ihn nicht.
Abweichende Ertragsverhältnisse dürfen nicht gleichzeitig vollständig in den Perioden und nochmals als besonderer Abschlag angesetzt werden. Für Eigentümer ist wichtig, dass Mietverträge, Nachträge und Kostenverpflichtungen vollständig vorliegen. Erst danach lässt sich beurteilen, ob der periodische Ansatz einen echten Erkenntnisgewinn bietet. Die Abgrenzung zu einer anderen Cashflow-Modellierung erläutert periodischer Ertragswert oder DCF.
Veränderte Erträge nachvollziehbar abbilden
Wir besprechen die belegbaren Mietverläufe und klären, welche Bewertungsmethode und welcher Umfang zum konkreten Anliegen passen.
Im Verkauf werden bestehende Einnahmen und zeitlich begrenzte Besonderheiten nachvollziehbar voneinander abgegrenzt.
Häufige Fragen: Periodisches Ertragswertverfahren: Wann es sinnvoll ist
Was ist ein periodischer Ertragswert?
Eine Ertragswertvariante, die unterschiedliche Reinerträge zeitlich getrennt und zusammen mit einem Restwert auf den Stichtag bezieht.
Wann kann sie geeignet sein?
Wenn konkrete Tatsachen hinreichend sicher bestimmbare, wesentliche Ertragsänderungen oder Abweichungen vom marktüblichen Ertrag tragen.
Reicht die Hoffnung auf steigende Mieten?
Nein. Die Prognose benötigt belastbare Grundlagen und darf nicht allein auf einem gewünschten Ergebnis beruhen.
Muss ich immer zehn Jahre betrachten?
Nein. Die Dauer richtet sich nach der hinreichenden Ermittlungssicherheit; zehn Jahre sollen nicht überschritten werden.
Ist zehn Jahre eine absolute gesetzliche Höchstgrenze?
Die Vorschrift formuliert eine Soll-Grenze. Daraus folgt kein beliebiger Anspruch auf längere Prognosezeiträume.
Welche Erträge werden angesetzt?
Insbesondere die vertraglich begründeten Erträge der jeweiligen Perioden, nach Abzug der passenden Bewirtschaftungskosten.
Warum werden die Beträge abgezinst?
Damit Zahlungen zu verschiedenen späteren Zeitpunkten auf den gemeinsamen Bewertungsstichtag bezogen werden.
Was ist der Restwert?
Er bildet den Wert der anschließenden Restperiode einschließlich der erforderlichen Bodenkomponente am Übergangszeitpunkt ab.
Wird der Restwert ebenfalls abgezinst?
Ja. Auch der am Ende des Betrachtungszeitraums bestimmte Wert wird auf den Stichtag zurückgerechnet.
Welche Restnutzungsdauer bleibt danach?
Die ursprüngliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer wird um den ausdrücklich betrachteten Zeitraum vermindert.
Ist das automatisch ein freies DCF-Modell?
Nein. Das periodische Ertragswertverfahren besitzt einen eigenen normierten Rahmen; nicht jedes Cashflow-Modell entspricht diesem Verfahren.
Welche Unterlagen sind entscheidend?
Vollständige Verträge und Nachträge sowie belastbare Angaben zu Zahlungsphasen, Kosten und absehbaren Änderungen.