RATGEBER · VERMIETETE IMMOBILIEN & ERTRAGSWERT
Verwaltungskosten im Ertragswert: Modellansatz statt tatsächlicher Rechnung?
Die Hausverwaltung berechnet einen bestimmten Monatsbetrag. Im Gutachten kann dennoch ein anderer jährlicher Verwaltungsaufwand stehen. Das muss kein Fehler sein: Die verwendeten Marktdaten beruhen auf festgelegten Modellansätzen.
Verwaltungskosten werden im Zusammenhang mit dem verwendeten Bewertungsmodell angesetzt. Eine tatsächliche Verwalterrechnung wird deshalb nicht automatisch unverändert übernommen. Eigene Verwaltungsarbeit bleibt wirtschaftlich relevant. Bei Euroansätzen sind Bezugsgröße, maßgebliches Jahr und Fortschreibung zu prüfen.
Welche Verwaltungsarbeit ist gemeint?
Zur Verwaltung eines Mietobjekts gehören beispielsweise organisatorische und kaufmännische Tätigkeiten, die für die laufende Bewirtschaftung erforderlich sind. Auch vom Eigentümer selbst geleistete Verwaltungsarbeit besitzt einen Gegenwert. Selbstverwaltung rechtfertigt deshalb nicht automatisch einen Ansatz von null Euro.
Verwaltung ist von Betriebskosten und von der technischen Instandhaltung abzugrenzen. Für Wohnraum zählen Verwaltungskosten nach der Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten. Eine Verwalterposition im Hausgeld wird daher nicht schon durch ihre Bezeichnung zur umlagefähigen Betriebskostenposition.
Warum Modellkonformität wichtiger als eine einzelne Rechnung ist
Ein Liegenschaftszinssatz wird unter bestimmten Annahmen zu Ertrag und Kosten aus Kaufpreisen abgeleitet. Werden diese Annahmen bei der Anwendung beliebig ausgetauscht, kann das Ergebnis inkonsistent werden. Deshalb sind die Modellbeschreibung und die verwendeten Kostenansätze zusammen zu lesen.
Tatsächliche Kosten bleiben als Information wichtig. Erhebliche, nachhaltig wertrelevante Abweichungen können eine eigene Würdigung erfordern. Sie dürfen aber nicht zusätzlich und vollständig abgezogen werden, wenn derselbe Aufwand bereits im normalen Kostenansatz enthalten ist. Der Artikel zur objektspezifischen Zinssatzanpassung beschreibt dieselbe Anforderung an zusammenpassende Eingangsgrößen.
Wie werden die Modellbeträge für 2026 fortgeschrieben?
Die Fortschreibung der Wohnnutzungsansätze knüpft an Basisbeträge und den Verbraucherpreisindex an. Für 2026 ist dabei der Oktoberwert 2025 maßgeblich, nicht ein beliebiger aktueller Monatswert. Mit dem Indexverhältnis 123,0 zu 77,1 ergibt sich für den Basisbetrag von 230 Euro rechnerisch 366,93 Euro, kaufmännisch gerundet 367 Euro.
Die folgenden Jahresbeträge sind die so fortgeschriebenen Modellansätze für 2026. Sie sind keine Preisempfehlung für Hausverwaltungen und ersetzen nicht die Prüfung des konkret verwendeten Bewertungsmodells.
| Prüfpunkt | Bedeutung für die Bewertung |
|---|---|
| Wohnung bzw. Wohngebäude bei Ein- und Zweifamilienhäusern | 367 Euro jährlich je maßgeblicher Einheit. |
| Eigentumswohnung | 439 Euro jährlich je Eigentumswohnung. |
| Garage oder ähnlicher Einstellplatz | 48 Euro jährlich je maßgeblichem Platz. |
Bei gewerblicher Nutzung sieht das Regelmodell einen ertragsbezogenen Ansatz vor. Wohnungsbeträge lassen sich deshalb nicht allein nach Quadratmetern auf ein Gewerbeobjekt übertragen. Auch die Zahl der angesetzten Einheiten muss richtig zugeordnet sein.
Vier Mietwohnungen sind nicht vier Eigentumswohnungen im Modell
Frei gewähltes Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit vier maßgeblichen Mietwohnungen ergibt bei 367 Euro je Wohnung 1.468 Euro jährlichen Modellaufwand. Die Kategorie Eigentumswohnung darf nicht allein deshalb gewählt werden, weil der Vermieter Eigentümer des gesamten Hauses ist.
Bei einer einzelnen Eigentumswohnung sind wiederum die Modellkategorie und die konkreten Verwaltungsstrukturen zu prüfen. WEG-Verwaltung und Verwaltung des einzelnen Mietverhältnisses dürfen weder ungeprüft vermischt noch doppelt erfasst werden. Der jeweilige Marktbericht erläutert, welche Ansätze seiner Datenableitung zugrunde liegen.
Drei Angaben sollten im Gutachten nachvollziehbar sein
Der Leser sollte erkennen können, auf welches Jahr der Betrag bezogen ist, welche Einheit vervielfältigt wurde und wie der Ansatz zum verwendeten Zinssatzmodell passt. Eine alte Kostenangabe ohne Stichtagsbezug ist ebenso problematisch wie ein vermeintlich genauer Ist-Wert ohne Modellprüfung.
Legen Sie für die Vorbereitung Verwalterverträge, Abrechnungen und die Objektaufteilung bereit. So lässt sich erklären, weshalb Rechnung und Modellbetrag voneinander abweichen und ob daraus im konkreten Fall eine zusätzliche wirtschaftliche Besonderheit entsteht.
Kostenansätze nachvollziehen
Wir erläutern im passenden Bewertungsauftrag, welche Kostenbasis verwendet wird und welche Unterlagen für die Einordnung erforderlich sind.
Für den Verkauf hilft eine transparente Trennung zwischen tatsächlichen Zahlungen und Bewertungsansätzen.
Häufige Fragen: Verwaltungskosten im Ertragswert: Modellansatz 2026
Warum weicht das Gutachten von der Verwalterrechnung ab?
Der Ansatz muss zum Modell der verwendeten Marktdaten passen. Die tatsächliche Rechnung ist dabei eine wichtige Vergleichsinformation.
Entfallen Verwaltungskosten bei Selbstverwaltung?
Nein. Auch persönliche Verwaltungsarbeit hat einen wirtschaftlichen Gegenwert.
Sind Verwaltungskosten Betriebskosten bei Wohnraum?
Nach der Betriebskostenverordnung gehören Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten.
Welche Verwaltungskosten gelten im Wohnmodell 2026?
Fortschrieben ergeben sich 367 Euro je maßgeblicher Wohnung beziehungsweise Wohngebäude, 439 Euro je Eigentumswohnung und 48 Euro je Garage oder ähnlichem Platz.
Sind diese Beträge verbindliche Verwalterhonorare?
Nein. Sie sind Bewertungsmodellansätze und keine Vorgabe für einen Verwaltungsvertrag.
Welcher Indexmonat wird für 2026 verwendet?
Für die dargestellte jährliche Fortschreibung der Oktoberwert des Vorjahres, also Oktober 2025.
Warum wird nicht einfach der Vorjahresbetrag erhöht?
Die Fortschreibung geht von den festgelegten Basisbeträgen aus. Das verhindert die Fortführung früherer Rundungsabweichungen.
Wie wird gerundet?
Die Verwaltungsbeträge werden nach der Modellregel kaufmännisch auf volle Euro gerundet.
Ist jede vermietete Wohnung eine Eigentumswohnung im Modell?
Nein. Die Objektkategorie und die zugrunde gelegte Einheit müssen korrekt bestimmt werden.
Gilt der Wohnungsbetrag auch für ein Gewerbeobjekt?
Nicht ungeprüft. Für gewerbliche Nutzung bestehen andere Modellansätze und relevante Vertragsbedingungen.
Dürfen hohe Ist-Kosten zusätzlich abgezogen werden?
Nur nach Prüfung ihrer wertrelevanten Abweichung und ohne doppelte Erfassung desselben Aufwands.
Was sollte ich zur Bewertung mitbringen?
Objektaufteilung, Verwaltervertrag und Abrechnungen helfen, Ist-Situation und Modellansatz nachvollziehbar abzugleichen.