RATGEBER · VERMIETETE IMMOBILIEN & ERTRAGSWERT
Vom Rohertrag zum Reinertrag: Der wichtigste Zwischenschritt im Ertragswert
Wer nur die Jahresmiete betrachtet, überschätzt leicht den laufenden wirtschaftlichen Ertrag einer Immobilie. Ein Teil wird für Bewirtschaftung und Risiken benötigt. Im Ertragswert wird deshalb zunächst der Reinertrag ermittelt.
Der jährliche Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Berücksichtigt werden regelmäßige, für ordnungsgemäße Bewirtschaftung erforderliche und nicht anderweitig gedeckte Aufwendungen. Die persönliche Kreditrate und Einkommensteuer sind keine solchen Objektkosten.
Die Grundrechnung: Ertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten
Der Rohertrag bildet die Ausgangsgröße. Davon werden die zum Modell passenden Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und gegebenenfalls nicht gedeckte Betriebskosten abgezogen. Der verbleibende Reinertrag bezieht sich zunächst auf das Grundstück einschließlich seiner baulichen Anlagen.
Er ist kein Kontostand und keine steuerliche Gewinnzahl. Ein Objekt kann im Bewertungsmodell einen positiven Reinertrag besitzen, obwohl nach einer hohen Tilgungsrate wenig Liquidität verbleibt. Umgekehrt macht eine geringe Kreditbelastung den objektbezogenen Ertrag nicht automatisch größer.
Welche Kosten werden abgezogen?
| Prüfpunkt | Bedeutung für die Bewertung |
|---|---|
| Verwaltung | Modellgerechter Aufwand für die Objektverwaltung einschließlich anzusetzender Eigenleistung. |
| Instandhaltung | Langfristiger Aufwand zur Erhaltung des zugrunde gelegten Ertragsniveaus. |
| Mietausfallwagnis | Risiko von Ausfällen und bestimmten zusätzlichen Folgen vorübergehenden Leerstands. |
| Betriebskosten | Soweit sie nicht durch Umlagen oder sonstige Übernahmen gedeckt sind. |
Die Abgrenzung verhindert einen häufigen Fehler: Eine vom Mieter wirtschaftlich getragene Kostenposition darf nicht zusätzlich so angesetzt werden, als verbliebe sie vollständig beim Eigentümer. Gleichzeitig ist eine theoretische Umlagefähigkeit noch kein Beleg dafür, dass im konkreten Fall tatsächlich Deckung besteht.
Ein übersichtliches Rechenbeispiel
Angenommen, eine Immobilie hat einen modellgerecht bestimmten jährlichen Rohertrag von 48.000 Euro. Für Verwaltung werden 2.000 Euro, für Instandhaltung 6.000 Euro, für Mietausfallwagnis 960 Euro und für nicht gedeckte Betriebskosten 1.040 Euro angesetzt. Die Summe beträgt 10.000 Euro; der Reinertrag damit 38.000 Euro.
Alle Beträge sind frei gewählt und dienen nur der Rechenlogik. Sie sind keine Kostentabelle und kein Ansatz für ein konkretes Objekt. Ob bestimmte Kostenpositionen in genau dieser Höhe passend sind, hängt von Objekt, Stichtag und dem verwendeten Marktdatenmodell ab.
Warum das gesamte Hausgeld nicht pauschal abgezogen wird
Bei einer Eigentumswohnung enthält das Hausgeld unterschiedliche Bestandteile. Umlagefähige Aufwendungen, Verwaltung, Zuführungen zur Erhaltungsrücklage und gegebenenfalls weitere Positionen erfüllen verschiedene Aufgaben. Ein pauschaler Abzug der gesamten monatlichen Zahlung kann Kosten doppelt berücksichtigen oder falsch zuordnen.
Auch eine Sonderumlage ist nicht automatisch eine jährlich wiederkehrende Bewirtschaftungskostenposition. Es muss geklärt werden, welche Maßnahme oder Verpflichtung dahintersteht und wo ihre wirtschaftliche Wirkung bereits erfasst ist. Der Beitrag zu Instandhaltungskosten und Rücklagen vertieft diese Unterscheidung.
Vom Reinertrag zum Immobilienwert
Im allgemeinen Ertragswertverfahren wird der Reinertrag anschließend zwischen Boden und Gebäude aufgeteilt. Der Gebäudeanteil wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert. Andere Verfahrensvarianten ordnen diese Größen rechnerisch anders an, benötigen aber ebenfalls belastbare Eingangsgrößen.
Für Eigentümer ist deshalb eine nachvollziehbare Kostenaufstellung besonders hilfreich: Welche Position wurde angesetzt, auf welcher Einheit beruht sie und ist sie bereits anderweitig gedeckt? Diese drei Fragen schaffen mehr Klarheit als die Suche nach einem pauschalen Prozentsatz, der angeblich für jedes Mietobjekt passt.
Einnahmen und Kosten zusammen betrachten
Wir besprechen die verfügbaren Ertrags- und Kostenunterlagen und klären, welche Bewertung für Ihr Anliegen geeignet ist.
Eine verständliche Kostenabgrenzung macht die Ertragssituation für Kaufinteressenten nachvollziehbar.
Häufige Fragen: Rohertrag und Reinertrag: Unterschied und Berechnung
Wie lautet die Reinertragsrechnung?
Jährlicher Rohertrag abzüglich jährlicher Bewirtschaftungskosten ergibt den jährlichen Reinertrag im Ertragswertverfahren.
Ist der Reinertrag die Nettokaltmiete?
Nein. Von den berücksichtigten Erträgen werden noch die passenden Bewirtschaftungskosten abgezogen.
Ist Reinertrag gleich Gewinn nach Steuern?
Nein. Die Bewertungsgröße ist von der persönlichen Steuer- und Gewinnrechnung zu unterscheiden.
Wird die Kreditrate abgezogen?
Persönlicher Darlehenszins und Tilgung gehören nicht zu den objektbezogenen Bewirtschaftungskosten dieser Rechnung.
Welche vier Kostenarten sind relevant?
Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht anderweitig gedeckte Betriebskosten werden geprüft.
Wird bei Selbstverwaltung nichts angesetzt?
Eigene Verwaltungsarbeit ist wirtschaftlich nicht automatisch kostenlos und wird im Modell entsprechend berücksichtigt.
Kann ich das komplette Hausgeld abziehen?
Eine Aufteilung ist erforderlich, weil das Hausgeld verschiedene Kosten- und Finanzierungsbestandteile enthält.
Ist eine Sonderumlage regelmäßiger Aufwand?
Nicht automatisch. Zweck, konkrete Verpflichtung und bereits berücksichtigte Objektmängel müssen geprüft werden.
Warum werden Umlagen abgegrenzt?
Kosten, die bereits durch den Mieter oder andere gedeckt sind, dürfen nicht nochmals als ungedeckter Eigentümeraufwand eingehen.
Ist ein pauschaler Kostenanteil immer ausreichend?
Nein. Bezugsgrößen, Nutzung, Stichtag und Bewertungsmodell müssen zum konkreten Objekt passen.
Was ist der Gebäudereinertrag?
Im allgemeinen Verfahren ist das der nach Abzug der Bodenwertverzinsung verbleibende Anteil für die baulichen Anlagen.
Welche Unterlagen helfen bei der Prüfung?
Mietübersicht, Betriebskostenabrechnungen, Verwaltungsunterlagen und Informationen zum Gebäudezustand bilden eine wichtige Grundlage.