Ein Foto dokumentiert den Schaden, nicht seine Ursache
Beginnen Sie mit einer nachvollziehbaren Bestandsaufnahme: Wo liegt die Auffälligkeit, seit wann ist sie bekannt und hat sie sich verändert? Fotos mit Datum, Lage und Größenbezug helfen dabei. Ergänzen Sie frühere Reparaturen, vorhandene Gutachten und Hinweise auf wiederkehrende Feuchtigkeit oder andere Begleiterscheinungen.
Vermeiden Sie dabei vorschnelle Diagnosen. Ein feuchter Innenbereich kann unterschiedliche Ursachen haben; ein neuer Anstrich löst nicht jede davon. Beschreiben Sie zunächst, was tatsächlich beobachtet wurde. Die fachliche Bewertung sollte dann klären, welche Untersuchungen erforderlich sind und wie belastbar die bisherige Einschätzung ist. Offene Ursachen gehören ausdrücklich in den Plan.
Gefahrenabwehr gehört auf eine eigene Spur
Lose Bauteile über einem Gehweg, eindringendes Wasser oder ein unsicheres Geländer lassen sich nicht allein durch einen Termin in der nächsten Jahresplanung bearbeiten. Melden Sie den Befund unverzüglich an die Verwaltung und lassen Sie Sicherungsbedarf fachlich einschätzen. Gefährdete Bereiche sollten nur nach sachgerechter Beurteilung wieder genutzt werden; eine eigene riskante Besichtigung ersetzt keinen Fachbetrieb.
§ 27 WEG gibt dem Verwalter unter anderem Befugnisse für Maßnahmen zur Abwendung eines Nachteils. Welche Sofortmaßnahme erforderlich ist, hängt von der konkreten Situation ab. Die spätere Gesamtsanierung kann trotzdem eine eigene Planung und Beschlussfassung benötigen. Ein bloßes Vertagen oder eine pauschale Haftungsfreistellung im Protokoll beseitigt die tatsächliche Gefahr nicht.
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Vom Befund zur nachvollziehbaren Maßnahme
Sechs Stationen für die Planung. Bei akuten Gefahren muss die notwendige Sicherung gesondert und ohne Warten auf diesen gesamten Ablauf geklärt werden.
Was ist beobachtet, was ist untersucht?
Dokumentieren Sie Ort und Zustand. Trennen Sie sichtbaren Schaden, vermutete Ursache und fachlich bestätigten Befund. Ein Foto allein ist noch keine Ursachenanalyse.
Welche Leistung wird benötigt?
Klären Sie Untersuchungsauftrag, Ziel und mögliche Varianten. Eine belastbare Leistungsbeschreibung macht Angebote erst vergleichbar.
Vergleichen wir dieselbe Leistung?
Betrachten Sie Umfang, Nebenarbeiten, Zeitplan, Ausschlüsse und Preisbasis zusammen. Eine fehlende Leistung wird nicht durch einen niedrigeren Endbetrag ersetzt.
Wann muss welches Geld verfügbar sein?
Stellen Sie Kostenannahmen, verfügbare Mittel und Zahlungstermine gegenüber. Rücklagenbestand und tatsächliche Verfügbarkeit sind getrennte Fragen.
Was genau soll beschlossen und beauftragt werden?
Beschreiben Sie Maßnahme, Kostenrahmen, Finanzierung und Zuständigkeiten eindeutig. Die konkrete Beschlussfassung und ihre Voraussetzungen brauchen eine eigene Prüfung.
Wie werden Ausführung und Abschluss begleitet?
Planen Sie Dokumentation, fachliche Kontrolle, Abnahmefragen, Rechnungskontrolle und die Bearbeitung offener Punkte von Anfang an mit ein.
Die Stationen sind eine Orientierung; tatsächliche Zuständigkeiten, Planungsleistungen und Beschlüsse bleiben projektspezifisch.
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Die passende Lösung beginnt mit dem passenden Auftrag
Für eine planbare Maßnahme sollten Fachleute den betroffenen Bereich, das Ziel und sinnvolle Varianten beschreiben. Geht es um eine begrenzte Reparatur, einen umfassenden Austausch oder um eine zusätzliche Verbesserung? Welche Arbeiten hängen voneinander ab? Wenn etwa ohnehin ein Gerüst erforderlich wird, kann es sinnvoll sein, weitere Arbeiten zu prüfen. Daraus folgt jedoch noch keine Pflicht, alles gleichzeitig auszuführen.
Die rechtliche Einordnung ist ebenfalls wichtig: Erhaltung und eine darüber hinausgehende bauliche Veränderung unterliegen unterschiedlichen Regeln; insbesondere können sich die Kostenfolgen unterscheiden. Bei einer Fassadenmaßnahme sind Reparatur und zusätzliche Ausstattungsänderung deshalb getrennt zu betrachten. Technische, öffentlich-rechtliche und gegebenenfalls energetische Anforderungen müssen für das konkrete Vorhaben aktuell geprüft werden.
Drei Angebote sind kein Ersatz für drei gute Fragen
Der BGH hat am 27. März 2026 klargestellt: Bei Erhaltungsmaßnahmen gibt es keine allgemeine Pflicht, ab einer bestimmten Bagatellgrenze mehrere oder stets drei Vergleichsangebote einzuholen. Entscheidend ist, ob die Informationen für eine vernünftige wirtschaftliche Entscheidung ausreichen. Art, Dringlichkeit und weitere Umstände zählen; auch eine fachliche Beratung kann eine geeignete Grundlage liefern. Ein ungeeignetes oder überteuertes Angebot wird dadurch allerdings nicht unbedenklich.
Praktisch bleiben drei Fragen hilfreich: Ist dieselbe Leistung beschrieben? Ist die angebotene Ausführung technisch geeignet? Lässt sich der Preis nachvollziehbar einordnen? Vergleichsangebote sind dafür oft nützlich. Dokumentieren Sie aber vor allem, welche Informationen die Auswahl tragen. Die Anzahl der Angebote allein beantwortet keine dieser Fragen.
Die Rücklage ist kein frei verfügbarer Wunschbetrag
Zum Budget gehören nicht nur die sichtbaren Bauarbeiten. Je nach Projekt müssen Planung, Untersuchungen, Gerüst, begleitende Arbeiten und nachvollziehbar begründete Unsicherheiten berücksichtigt werden. Kennzeichnen Sie Kostenschätzung, verbindliches Angebot und mögliche Zusatzleistung unterschiedlich. Eine vermeintlich präzise Gesamtsumme wird sonst schneller überholt als der Plan selbst.
Fiktives Beispiel: Für eine Maßnahme werden insgesamt 120.000 Euro angesetzt. Auf dem Rücklagenkonto liegen 90.000 Euro, davon sind 25.000 Euro bereits für eine andere beschlossene Arbeit vorgesehen. Rechnerisch verbleiben 65.000 Euro; zur neuen Maßnahme fehlen zunächst 55.000 Euro. Ob die verbleibenden 65.000 Euro tatsächlich vollständig eingesetzt werden sollten, hängt von weiteren Erhaltungsaufgaben und der Finanzplanung ab. Kostenverteilung, zusätzliche Einzahlungen und Fälligkeiten müssen gesondert geklärt werden.
Ein Beschluss braucht mehr als „Fassade machen“
Eine brauchbare Entscheidung lässt erkennen, welche Leistung gemeint ist, auf welche Unterlagen sie sich bezieht und wie sie finanziert wird. Eindeutige Angebotsdaten, eine zugeordnete Leistungsbeschreibung und klare Zuständigkeiten helfen später bei der Umsetzung. Ebenso sollte klar sein, wie mit Änderungen und Mehrkosten umgegangen wird und wann erneut eine Entscheidung erforderlich ist.
Bei unklarer Ursache kann zunächst eine Untersuchung oder Planung beschlossen werden. Bei ausreichend geklärter Maßnahme kann bereits eine weitergehende Entscheidung vorbereitet werden. Es gibt keinen für jedes Projekt passenden Ablauf mit zwingend zwei Versammlungen. Entscheidend ist, dass die Eigentümer die jeweils anstehende Entscheidung verstehen und ihre wesentlichen technischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen einschätzen können.
Nach der Beauftragung beginnt die nächste Aufgabe
Der Plan sollte bereits vor Arbeitsbeginn benennen, wer Termine koordiniert, Rückfragen bündelt und die Ausführung fachlich begleitet. Eine Verwaltung übernimmt nicht allein durch die Beauftragung automatisch jede Aufgabe eines Bauleiters oder Sachverständigen. Legen Sie den benötigten fachlichen Leistungsumfang ausdrücklich fest.
Halten Sie während der Arbeiten Änderungen, Zusatzangebote und Entscheidungen nachvollziehbar fest. Zum Abschluss gehören je nach Auftrag Prüfungen, Abnahme, Dokumentation, Rechnungsabgleich und die Bearbeitung offener Mängel. Ergänzen Sie den Erhaltungsplan um den tatsächlich ausgeführten Umfang und die neuen Wartungsanforderungen. So wird aus einer einzelnen Reparatur verwertbares Gebäudewissen für die nächste Entscheidung.
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NOCH EINE FRAGE?
Häufige Fragen
Muss die WEG immer drei Angebote einholen?
Nein. Nach BGH V ZR 7/25 gibt es bei Erhaltungsmaßnahmen keine allgemeine solche Pflicht. Erforderlich bleibt eine ausreichende Tatsachengrundlage für die konkrete Entscheidung. Vergleichsangebote können dabei weiterhin sinnvoll sein.
Kann eine dringende Sicherung auf die Gesamtsanierung warten?
Das hängt von der Gefahr ab. Akuter Sicherungsbedarf muss eigenständig beurteilt werden. Eine langfristige Planung ersetzt keine erforderliche Maßnahme zur Abwendung eines Nachteils.
Ist jede Fassadenarbeit bloße Erhaltung?
Nein. Der konkrete Umfang entscheidet. Eine über die Erhaltung hinausgehende Veränderung kann unter § 20 WEG fallen und andere Kostenfolgen auslösen. Die Bezeichnung des Angebots allein entscheidet diese Einordnung nicht.
Wie genau muss ein früher Kostenplan sein?
Er muss seinen Kenntnisstand ehrlich zeigen. Schätzungen, Angebotspreise und offene Risiken gehören auseinander. Mit zunehmender Planung sollte der Kostenrahmen überprüft und vor der Beauftragung an die tatsächlich gewählte Leistung angepasst werden.
NACHLESEN STATT GLAUBEN
Quellen & fachlicher Stand
Die genannten Rechtsgrundlagen wurden für diese Fassung am 1. November 2026 recherchiert. Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern.
- § 19 WEG – Erhaltung und angemessene Erhaltungsrücklage
- § 20 WEG – Bauliche Veränderungen
- § 21 WEG – Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen
- § 16 WEG – Nutzungen und Kosten
- § 28 WEG – Vorschüsse und Fälligkeit
- § 27 WEG – Befugnisse zur Abwendung eines Nachteils
- BGH, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25: Tatsachengrundlage bei Erhaltungsmaßnahmen
- BGH-Pressemitteilung Nr. 57/2026 vom 27.03.2026 – vollständiger Pressestellentext als PDF-Spiegel
