RATGEBER · IMMOBILIENBEWERTUNG
Immobiliengutachten beauftragen: Diese sechs Fragen gehören vor die Besichtigung
Ein Gutachten ist nur dann hilfreich, wenn es die richtige Frage zum richtigen Objekt und Zeitpunkt beantwortet. Klären Sie deshalb vor dem Termin, wofür Sie den Wert benötigen und welche Grundlagen bereits vorliegen.
Für eine klare Beauftragung zählen sechs Punkte: Anlass, Empfänger, Bewertungsobjekt, Stichtage, verfügbare Unterlagen und gewünschtes Ergebnis.
Warum die Klärung vor der Besichtigung beginnt
Die Besichtigung zeigt den Zustand einer Immobilie. Sie legt aber nicht fest, welche Fragestellung das Gutachten beantworten soll. Ob Sie einen Verkauf vorbereiten, eine Vermögensaufteilung besprechen oder einen Wert zu einem zurückliegenden Zeitpunkt brauchen, beeinflusst den Auftrag. Mit den folgenden sechs Fragen können Sie Ihre Anfrage so vorbereiten, dass Umfang und offene Punkte früh erkennbar werden.
1. Wofür benötigen Sie den Wert?
Beschreiben Sie den konkreten Anlass in einem Satz. Geht es um eine erste Orientierung, eine dokumentierte Entscheidungsgrundlage oder die Ermittlung eines Verkehrswerts für einen bestimmten Zweck? Der Verkehrswert bezieht sich auf den Preis, der zum maßgeblichen Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Ihr persönlicher Wunschpreis ist davon zu unterscheiden.
Aus dem Anlass ergibt sich, welche Frage das Ergebnis beantworten muss. Erst danach lässt sich sinnvoll über Form und Tiefe der Bewertung sprechen.
2. Wer soll das Ergebnis nutzen?
Halten Sie fest, ob die Bewertung nur für Sie gedacht ist oder ob sie Dritten vorgelegt werden soll. Wenn etwa eine Behörde, ein Gericht, eine Bank oder eine andere beteiligte Stelle das Dokument erhalten soll, klären Sie deren Anforderungen vor der Beauftragung. Eine allgemein formulierte Wertangabe ersetzt keine Abstimmung über den benötigten Nachweis.
Teilen Sie auch mit, ob mehrere Beteiligte dieselbe Ausarbeitung nutzen möchten. So kann der vorgesehene Empfängerkreis im Auftrag eindeutig beschrieben werden.
3. Was genau soll bewertet werden?
Eine Adresse allein beschreibt das Bewertungsobjekt nicht immer ausreichend. Möglich sind beispielsweise ein ganzes Grundstück, ein Grundstücksteil, eine Eigentumswohnung oder ein grundstücksbezogenes Recht. Nennen Sie daher die betroffene Einheit und weisen Sie auf Rechte oder Belastungen hin, die für sie relevant sein könnten.
Ist die Abgrenzung noch unklar, markieren Sie sie als offene Frage. Gerade bei mehreren Flurstücken, getrennten Einheiten oder Teilflächen sollte der Bewertungsgegenstand nicht stillschweigend angenommen werden. Den Unterschied erläutern wir im Beitrag Grundstück, Flurstück oder Eigentumswohnung.
4. Für welchen Zeitpunkt brauchen Sie den Wert?
Der Wertermittlungsstichtag bestimmt, auf welchen Zeitpunkt sich die Marktverhältnisse beziehen. Davon zu unterscheiden ist der Qualitätsstichtag: Er bezeichnet den Zeitpunkt, für den der Zustand des Objekts maßgeblich ist. Meist fallen beide zusammen; aus rechtlichen oder anderen Gründen können sie auseinanderfallen.
Sagen Sie ausdrücklich, wenn Sie einen Wert für ein zurückliegendes Datum benötigen. Spätere Umbauten oder Schäden dürfen dann nicht ungeprüft dem früheren Zustand zugerechnet werden.
5. Welche Unterlagen und Angaben liegen vor?
Für die erste Anfrage hilft eine Übersicht über vorhandene Unterlagen: etwa Grundbuchauszug, Katasterangaben, Baupläne, Flächenunterlagen sowie – bei vermieteten Objekten – Angaben zu den Erträgen. Welche Dokumente tatsächlich gebraucht werden, hängt vom Objekt und der Fragestellung ab. Auch Informationen zu Umbauten, Schäden oder Rechten können wichtig sein.
Fehlt etwas oder widersprechen sich Angaben, benennen Sie dies früh. Dann kann geklärt werden, was beschafft, geprüft oder im Ergebnis als Unsicherheit kenntlich gemacht werden muss.
6. Welches Ergebnis soll der Auftrag liefern?
Vereinbaren Sie vorab, ob Sie eine erste Einschätzung oder ein schriftlich ausgearbeitetes Gutachten benötigen und welche Fragen darin beantwortet werden sollen. Legen Sie außerdem fest, ob besondere Rechte, Belastungen oder ein abweichender Stichtag zum Umfang gehören.
Fragen Sie nach dem geplanten Vorgehen, den benötigten Mitwirkungen, dem Format des Ergebnisses und dem Kostenrahmen. Das Wertermittlungsverfahren wird anhand von Objektart, Markt und geeigneten Daten ausgewählt; eine pauschale Verfahrenszusage vor der Sichtung der Grundlagen wäre wenig aussagekräftig. Bei einer ungewöhnlichen Methode können Sie sich erläutern lassen, warum vom üblichen Bewertungsweg abgewichen wird.
„Ich benötige eine Bewertung für [Anlass] zur Verwendung durch [Empfänger] für [Objekt/Einheit] zum [Stichtag]. Vorhanden sind [Unterlagen]; benötigt wird [gewünschtes Ergebnis].“
Häufige Fragen zum Immobiliengutachten
Wann sollte ich den Zweck des Gutachtens nennen?
Am besten schon in der ersten Anfrage. So lässt sich besprechen, welche Frage die Bewertung beantworten und wie ausführlich das Ergebnis sein soll.
Ist eine Immobilienbewertung dasselbe wie ein Verkehrswertgutachten?
„Immobilienbewertung“ ist ein weiter Begriff. Fragen Sie nach dem konkreten Leistungsumfang: Welche Wertart wird ermittelt, welche Grundlagen werden geprüft und in welcher Form erhalten Sie das Ergebnis?
Kann ich eine Bewertung für ein früheres Datum beauftragen?
Ja, ein zurückliegender Wertermittlungsstichtag kann Gegenstand des Auftrags sein. Klären Sie zugleich, welcher Objektzustand für die Bewertung maßgeblich sein soll und welche Unterlagen dazu vorliegen.
Was ist der Unterschied zwischen Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag?
Der Wertermittlungsstichtag bezieht sich auf die Marktverhältnisse, der Qualitätsstichtag auf den Zustand des Objekts. In der Regel sind beide identisch; im Einzelfall kann ein anderer Zustand maßgeblich sein.
Reicht die Adresse aus, um das Objekt zu bezeichnen?
Nicht immer. Bei mehreren Flurstücken, einer Eigentumswohnung oder einer Teilfläche sollte die betroffene Einheit genauer beschrieben werden.
Müssen Rechte und Belastungen schon bei der Anfrage genannt werden?
Bekannte Rechte und Belastungen sollten Sie ansprechen. Sie können den Bewertungsgegenstand oder seinen Wert beeinflussen und müssen im passenden Umfang geprüft werden.
Welche Unterlagen sind für die erste Anfrage hilfreich?
Hilfreich sind vorhandene Angaben zum Eigentum, zur Lage, zu Flächen und Gebäuden. Dazu können Grundbuchauszug, Katasterangaben, Baupläne und bei vermieteten Objekten Ertragsangaben gehören. Die konkrete Liste richtet sich nach dem Fall.
Kann ich anfragen, obwohl mir Unterlagen fehlen?
Ja. Nennen Sie, was fehlt oder unklar ist. Im Gespräch kann dann geklärt werden, welche Angaben beschafft werden sollten und welche Grenzen ohne sie bestehen.
Ist die Besichtigung allein schon ein Gutachten?
Nein. Die Besichtigung dient der Erfassung des Objekts. Welche Wertfrage beantwortet wird und wie das Ergebnis dokumentiert wird, gehört in den vereinbarten Auftrag.
Welches Bewertungsverfahren wird verwendet?
Für Verkehrswerte kommen grundsätzlich Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren oder mehrere davon infrage. Die Auswahl hängt unter anderem von der Objektart und der Eignung verfügbarer Daten ab und wird im Gutachten begründet.
Kann ich das Ergebnis später für einen anderen Zweck nutzen?
Prüfen Sie das vorab mit der Stelle, die es später erhalten soll. Ein anderer Zweck oder Stichtag kann andere Anforderungen an Inhalt und Umfang stellen.
Was sollte in einer ersten Anfrage unbedingt stehen?
Nennen Sie Anlass, Empfänger, Objekt, Stichtag, vorhandene Unterlagen und das gewünschte Ergebnis. Offene Punkte können Sie ausdrücklich als ungeklärt kennzeichnen.
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