RATGEBER · WERTBEEINFLUSSENDE MERKMALE
Normales Merkmal oder echte Besonderheit? Wie boG den Immobilienwert beeinflussen
Ein Bauschaden, ein ungewöhnlicher Mietvertrag oder ein Recht am Grundstück kann den Wert verändern. Im Gutachten stellt sich deshalb eine genaue Frage: Ist der Einfluss bereits in der üblichen Bewertung enthalten oder muss er gesondert als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt werden?
boG steht für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Gemeint sind wertbeeinflussende Eigenschaften, die nach Art oder Umfang erheblich vom Üblichen auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt oder vom verwendeten Bewertungsmodell abweichen. Sie werden nur gesondert angesetzt, soweit ihr Einfluss nicht bereits an anderer Stelle berücksichtigt wurde. Ob ein Zu- oder Abschlag nötig ist, hängt vom konkreten Merkmal und vom Markt ab.
Was unterscheidet ein normales Merkmal von einer Besonderheit?
Eine Immobilie hat viele wertrelevante Eigenschaften: Lage, Größe, Nutzung, baulichen Zustand und Rechte. Bei der Wertermittlung werden solche Merkmale berücksichtigt, soweit der Markt ihnen einen Werteinfluss beimisst. Allgemeine Grundstücksmerkmale treten auf dem jeweiligen Markt in vergleichbarer Art und Größenordnung regelmäßig auf. Ihr Einfluss steckt bereits im vorläufigen Verfahrenswert. Die drei Wertermittlungsverfahren nutzen dafür unterschiedliche Daten und Rechenwege.
Ein besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal weicht dagegen erheblich vom Marktüblichen oder von den zugrunde gelegten Modellen ab. Dass etwas selten, alt oder auffällig ist, reicht für diese Einordnung allein nicht. Maßgeblich sind die konkrete Abweichung und ihr Einfluss auf den Wert des genau bezeichneten Bewertungsobjekts.
Kommt auf dem jeweiligen Markt regelmäßig vor und ist in den verwendeten Daten oder Modellen bereits abgebildet.
Weicht nach Art oder Umfang erheblich vom Üblichen oder vom Modell ab und hat einen eigenständig zu prüfenden Werteinfluss.
Welche Besonderheiten können den Immobilienwert beeinflussen?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung nennt mehrere mögliche Fallgruppen. Die Nennung bedeutet noch nicht, dass jeder konkrete Fall automatisch einen zusätzlichen Wertansatz erhält:
- Besondere Ertragsverhältnisse: etwa ein Mietverhältnis, dessen wirtschaftliche Wirkung erheblich vom marktüblichen oder bereits modellierten Ertrag abweicht. Der Vertragsinhalt und die Berücksichtigung im Ertragswert sind zu prüfen.
- Baumängel und Bauschäden: ein erheblicher Schaden kann einen gesonderten Werteinfluss haben. Übliche Alters- und Gebrauchsspuren sind davon zu unterscheiden.
- Bodenverunreinigungen: eine nachgewiesene Belastung kann die Nutzung oder Vermarktung beeinflussen. Der Befund und seine wirtschaftlichen Folgen müssen konkret untersucht werden.
- Rechte und Belastungen: zum Beispiel ein grundstücksbezogenes Nutzungsrecht. Entscheidend sind Inhalt, Dauer, betroffene Fläche und die Wirkung für das bewertete Objekt.
Die Verordnung nennt außerdem Bodenschätze und bestimmte nicht mehr wirtschaftlich nutzbare Gebäude. Ob ein Merkmal im Einzelfall ein boG ist, lässt sich nicht aus seiner Bezeichnung allein ableiten.
Wie wird der gesonderte Werteinfluss geprüft?
Zuerst ist zu klären, ob das Merkmal am maßgeblichen Qualitätsstichtag tatsächlich vorlag. Danach wird geprüft, wie stark es vom Marktüblichen oder Modellansatz abweicht und ob der Grundstücksmarkt darauf reagiert.
Nur ein noch nicht berücksichtigter Einfluss wird gesondert in die Ermittlung des Verfahrenswerts einbezogen. Das kann je nach Fall durch einen marktüblichen Zu- oder Abschlag oder eine andere geeignete Bewertung geschehen. Eine feste Tabelle nach dem Muster „Schaden X = Abschlag Y“ gibt die Einzelfallprüfung nicht wieder. Auch ein positiver Einfluss ist möglich; boG bedeutet nicht automatisch Wertminderung.
Warum ein Merkmal nicht zweimal abgezogen oder zugeschlagen werden darf
Der wichtigste Kontrollschritt ist die Frage: Wo steckt dieser Einfluss bereits? Ein schlechterer baulicher Zustand kann sich beispielsweise schon in einer angesetzten Restnutzungsdauer oder in verwendeten Vergleichsdaten niederschlagen. Besondere Mieterträge können bereits im Ertragsansatz berücksichtigt sein. Ein zusätzlicher boG-Posten für denselben Effekt würde den Wert verzerren.
Umgekehrt darf ein erhebliches, im Modell nicht enthaltenes Merkmal nicht stillschweigend verschwinden. Der Rechenweg muss erkennen lassen, welche Daten und Annahmen zugrunde liegen und an welcher Stelle die Besonderheit berücksichtigt wird. Fehlen dazu belastbare Nachweise, ist zunächst die offene Informationslücke zu klären oder im Ergebnis kenntlich zu machen.
Welche Unterlagen sind für die Prüfung hilfreich?
Das hängt von der behaupteten Besonderheit ab. Bei einem Bauschaden helfen eine genaue Beschreibung, Fotos und gegebenenfalls fachliche Untersuchungen. Bei besonderen Erträgen sind Mietverträge und Angaben zu den tatsächlichen Zahlungen wichtig. Für Rechte und Belastungen braucht es die rechtlichen Unterlagen, aus denen Inhalt und Umfang hervorgehen. Bei einer Bodenbelastung sind vorhandene behördliche oder fachliche Befunde relevant.
Schon bei der Beauftragung des Gutachtens sollten bekannte Besonderheiten benannt werden. So lässt sich rechtzeitig klären, welche Prüfung im Auftrag enthalten sein soll und welche Frage außerhalb der eigentlichen Wertermittlung gesondertes Fachwissen verlangt.
Häufige Fragen zu boG in der Immobilienbewertung
Was bedeutet boG im Immobiliengutachten?
boG ist die Abkürzung für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Das sind wertbeeinflussende Merkmale, die erheblich vom Üblichen auf dem jeweiligen Markt oder von den verwendeten Bewertungsmodellen abweichen.
Ist jedes ungewöhnliche Detail automatisch ein boG?
Nein. Das Merkmal muss für den Marktwert relevant sein und erheblich vom Marktüblichen oder vom Modell abweichen. Außerdem ist zu prüfen, ob sein Einfluss bereits anders berücksichtigt wurde.
Ist ein altes Gebäude allein wegen seines Alters eine Besonderheit?
Nein. Das Alter und der übliche Zustand eines Gebäudes werden in der regulären Bewertung berücksichtigt. Erst eine erhebliche, noch nicht erfasste Abweichung kann eine gesonderte Prüfung erfordern.
Ist jeder Bauschaden ein gesonderter Abschlag?
Nein. Zuerst sind Art, Umfang und Werteinfluss des Schadens zu prüfen. Auch ist zu klären, ob er schon im Zustand, in Vergleichsdaten oder in einem anderen Bewertungsansatz berücksichtigt wurde.
Entspricht der Wertabschlag immer den Reparaturkosten?
Nein. Die Kosten einer Maßnahme sind eine mögliche Information, aber nicht automatisch identisch mit dem Werteinfluss, den der Grundstücksmarkt einem Mangel beimisst.
Kann ein Mietvertrag ein besonderes Merkmal sein?
Ja, wenn seine wirtschaftliche Wirkung erheblich von den marktüblichen oder bereits im Verfahren berücksichtigten Erträgen abweicht. Vertragsinhalt und angesetzte Erträge müssen zusammen geprüft werden.
Wirkt ein Recht am Grundstück immer wertmindernd?
Nein. Inhalt und Wirkung des Rechts sind für das konkret bewertete Objekt zu prüfen. Aus dem bloßen Eintrag oder der Bezeichnung folgt noch keine pauschale Wertminderung.
Kann ein boG den Wert auch erhöhen?
Ja. Besondere objektspezifische Merkmale können je nach Marktwirkung zu einem Zu- oder Abschlag führen. Eine automatische Richtung gibt es nicht.
Wann wird ein boG in der Wertermittlung berücksichtigt?
Besondere objektspezifische Merkmale werden bei der Ermittlung der Verfahrenswerte berücksichtigt, soweit ihr Einfluss nicht bereits anderweitig erfasst ist. Die genaue Umsetzung hängt vom Verfahren und den verfügbaren Daten ab.
Warum darf ein Merkmal nicht zweimal berücksichtigt werden?
Weil derselbe Werteinfluss sonst doppelt in das Ergebnis eingeht. Deshalb wird geprüft, welche Eigenschaften bereits in Marktdaten, Modellansätzen oder anderen Rechenschritten enthalten sind.
Welche Nachweise sollte ich für einen Bauschaden vorlegen?
Hilfreich sind eine Beschreibung des Schadens, datierte Fotos und vorhandene fachliche Befunde. Welche zusätzliche Untersuchung nötig ist, hängt vom Schaden und vom Bewertungsauftrag ab.
Was geschieht, wenn eine vermutete Besonderheit nicht belegt ist?
Eine Vermutung darf nicht als nachgewiesenes Merkmal behandelt werden. Es ist zu prüfen, ob weitere Unterlagen oder Untersuchungen verfügbar sind; verbleibende Unsicherheit muss nachvollziehbar eingeordnet werden.
Bewertung & Gutachten
Schaden, besonderer Ertrag oder Recht: Wir besprechen, welche Merkmale für die Wertfrage geprüft und im Gutachten eingeordnet werden sollen.
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