RATGEBER · VERMIETETE IMMOBILIEN & ERTRAGSWERT
Vertragsmiete oder Marktmiete: Welche Größe fließt in den Ertragswert ein?
Eine seit Jahren vermietete Wohnung bringt oft eine andere Miete als ein neu angebotenes Vergleichsobjekt. Im Gutachten dürfen diese Zahlen weder gleichgesetzt noch nach Wunsch ausgetauscht werden.
Im Ertragswert ist grundsätzlich die marktüblich erzielbare Miete maßgeblich; eine passende tatsächliche Miete kann direkt verwendet werden. Wirksame Verträge und wertrelevante Abweichungen bleiben zu berücksichtigen. Eine Marktmiete im Gutachten erlaubt keine sofortige entsprechende Mieterhöhung.
Drei Mietangaben mit unterschiedlicher Aussage
| Prüfpunkt | Bedeutung für die Bewertung |
|---|---|
| Vertragsmiete | Das vereinbarte Entgelt; Nachträge, Staffeln und Vergünstigungen mitlesen. |
| Tatsächlicher Zufluss | Der gezahlte Betrag; kann durch Rückstände oder Abrechnungen vom Vertrag abweichen. |
| Marktüblich erzielbarer Ertrag | Objekt- und stichtagsbezogener Bewertungsansatz unter Berücksichtigung der zulässigen Nutzung. |
Eine Angebotsmiete aus einem Portal ist zunächst eine Forderung. Sie belegt für sich allein weder eine abgeschlossene Vermietung noch die Übertragbarkeit auf Ihr Objekt. Lage, Wohnungsgröße, Zustand und Vertragsbedingungen müssen vergleichbar sein. Das ist derselbe Grundgedanke wie bei Angebotspreisen und tatsächlich erzielten Kaufpreisen.
Wie wird die marktübliche Miete eingeordnet?
Mietspiegel und geeignete Marktdaten helfen, die konkrete Wohnung einzuordnen. Dabei ist die rechtlich definierte ortsübliche Vergleichsmiete nicht beliebig mit einer Spitzenmiete aus aktuellen Inseraten austauschbar. Mietrechtliche Vorgaben, Bindungen und die zulässige Nutzung sind Teil der Prüfung.
Eine belastbare Einordnung braucht den Stichtag, die tatsächliche Ausstattung und eine passende Fläche. Bei Gewerbe können zusätzlich Laufzeit, Ausbau und Kostenverteilung entscheidend sein. Diese Unterschiede behandelt der Beitrag zur Bewertung von Gewerbemieten.
Was geschieht mit Übermiete oder Untermiete?
Liegt die Vertragsmiete über dem marktüblichen Niveau, kann ein zeitlich begrenzter Mehrertrag wirtschaftlich relevant sein. Liegt sie darunter, kann eine wirtschaftliche Belastung bestehen. Ob und wie lange die Differenz wirkt, hängt unter anderem von der Vertragslage und realistischen Veränderungsmöglichkeiten ab.
Im vereinfachten oder allgemeinen Verfahren können erhebliche besondere Ertragsverhältnisse als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt werden. Bei geeigneten, hinreichend gesicherten Verläufen kommt ein periodischer Ansatz in Betracht. Dieselbe Mietdifferenz darf nicht zugleich vollständig im Zahlungsstrom und nochmals als gesonderter Abschlag angesetzt werden.
Warum die Differenz keine ewige Jahresrente ist
Frei gewähltes Beispiel: Eine Einheit ist für 700 Euro monatlich vermietet; ein fachlich geprüfter marktüblicher Ansatz liegt bei 850 Euro. Die rechnerische Differenz beträgt 1.800 Euro pro Jahr. Daraus folgt weder ein sofortiger Zahlungsanspruch noch automatisch ein bestimmter Wertabschlag.
Zuerst müssen Dauer, rechtliche Änderungsmöglichkeiten und gegebenenfalls zugehörige Kosten geklärt werden. Anschließend kann die wirtschaftliche Differenz zeitgerecht bewertet werden. Ein hoher Angebotsmietpreis allein rechtfertigt keinen sofortigen Ansatz von 850 Euro im laufenden Mietvertrag. Der Beitrag über periodisch unterschiedliche Erträge erläutert die zeitliche Betrachtung.
Welche Unterlagen verhindern Fehlansätze?
Benötigt werden der vollständige Vertrag, Nachträge, Erhöhungserklärungen, Angaben zu Vergünstigungen und die nachvollziehbare Flächenbasis. Bei Abweichungen zwischen Liste und Vertrag sollte festgehalten werden, welche Zahl aktuell vereinbart und welche tatsächlich gezahlt wird.
Für den Verkauf sollten Ist-Miete und begründetes Potenzial ausdrücklich getrennt dargestellt werden. Eine mögliche künftige Miete ist keine gesicherte aktuelle Einnahme. Diese Trennung schafft eine bessere Grundlage für Preisgespräche und reduziert Missverständnisse zwischen Verkäufer und Kaufinteressenten.
Mietniveau und Vertragslage einordnen
Wir besprechen die belegten Mieten und die Bewertungsfrage. Ungeklärte Vertragsannahmen werden als solche erkennbar gemacht.
Beim Verkauf trennen wir vorhandene Einnahmen von nachvollziehbarem Entwicklungspotenzial.
Häufige Fragen: Vertragsmiete oder Marktmiete im Ertragswert?
Ist im Gutachten immer die tatsächliche Miete maßgeblich?
Sie wird zugrunde gelegt, wenn sie marktüblich erzielbar ist. Abweichungen erfordern eine nachvollziehbare gesonderte Prüfung.
Was bezeichnet eine Übermiete?
Eine Vertragsmiete oberhalb des sachgerecht bestimmten marktüblichen Niveaus; ihre Dauer und Belastbarkeit sind wertrelevant.
Was bezeichnet eine Untermiete in diesem Zusammenhang?
Gemeint ist hier eine Miete unter Marktniveau, nicht die Untervermietung einer Wohnung an Dritte.
Darf ich eine Marktmiete aus einem Inserat übernehmen?
Ein einzelnes Angebot reicht nicht. Objektvergleich, tatsächliche Marktlage und rechtliche Rahmenbedingungen müssen passen.
Ist die ortsübliche Vergleichsmiete identisch mit jeder Neuvermietungsmiete?
Nein. Die ortsübliche Vergleichsmiete folgt einer gesetzlichen Definition und erfüllt einen bestimmten mietrechtlichen Zweck.
Erlaubt das Gutachten eine Mieterhöhung?
Nein. Eine Mieterhöhung richtet sich nach Vertrag und anwendbarem Recht, nicht nach einem Bewertungsansatz allein.
Kann eine hohe Bestandsmiete den Wert erhöhen?
Ein belastbarer Mehrertrag kann wertrelevant sein. Er darf nicht ungeprüft dauerhaft fortgeschrieben werden.
Wie wird eine niedrige Bestandsmiete berücksichtigt?
Die wirtschaftliche Wirkung und ihre voraussichtliche Dauer werden unter Beachtung der Vertrags- und Rechtslage eingeordnet.
Was bedeutet boG bei Mietabweichungen?
Eine erhebliche besondere Ertragssituation kann ein besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal sein, soweit sie nicht schon im Modell erfasst ist.
Wann eignet sich ein periodischer Ertragswert?
Wenn konkrete Tatsachen einen hinreichend sicher bestimmbaren, wesentlich abweichenden oder veränderlichen Ertragsverlauf tragen.
Sind Mietrückstände dasselbe wie Untermiete?
Nein. Rückstände betreffen ausbleibende Zahlungen; Untermiete bezeichnet hier die Abweichung des Mietniveaus.
Wie sollte ich Mietpotenzial im Exposé angeben?
Tatsächliche Miete und begründetes Potenzial sollten getrennt und mit nachvollziehbaren Voraussetzungen dargestellt werden.