RATGEBER · BELEIHUNGSWERT, INVESTMENT & PROGNOSE
Ertragswert nach BelWertV: Warum Nachhaltigkeit stärker gewichtet wird
Zwei Gutachten verwenden Mieten, Kosten und einen Zinssatz – und kommen dennoch zu unterschiedlichen Ergebnissen. Bei einer Beleihungswertermittlung kann das bereits an den vorgeschriebenen Ausgangsgrößen liegen. Entscheidend ist der Bewertungszweck.
Der Ertragswert nach BelWertV baut auf nachhaltig erzielbaren Erträgen und einer vorsichtigen langfristigen Betrachtung auf. Vom Rohertrag werden die vorgesehenen Bewirtschaftungskosten abgezogen. Nach der Bodenwertverzinsung wird der Gebäudeertrag über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer kapitalisiert. Ähnliche Rechenschritte machen diesen Ansatz nicht mit einem Verkehrswert-Ertragswert austauschbar.
Nachhaltigkeit bedeutet hier langfristige wirtschaftliche Tragfähigkeit
Im Zusammenhang mit dem Beleihungswert beschreibt Nachhaltigkeit vor allem, ob Merkmale und Erträge langfristig tragen. Gemeint ist damit nicht ausschließlich die ökologische Qualität eines Gebäudes. Energiezustand und künftige Nutzbarkeit können relevant sein, ersetzen aber nicht die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung.
Die BelWertV konkretisiert die Beleihungswertermittlung nach dem Pfandbriefgesetz. Sie ist keine pauschale Anleitung für jede Verkaufsbewertung. Wer zwei Ergebnisse vergleicht, sollte daher zuerst den Auftrag und die maßgebliche Wertart lesen. Die grundsätzliche Trennung erklärt Verkehrswert und Beleihungswert.
Welche Einnahmen dürfen angesetzt werden?
Der Rohertrag muss bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbar sein. Liegt die nachhaltige Miete über der Vertragsmiete, sieht die BelWertV im Regelfall den Ansatz der Vertragsmiete vor. Eine höhere mögliche Neuvermietungsmiete darf daher nicht schlicht an die Stelle eines laufenden Vertrags gesetzt werden.
Betriebskostenumlagen gehören nicht in diesen Rohertrag. Unterschiedliche Nutzungsarten sind getrennt darzustellen. Bei strukturellen oder langen Leerständen ist die Ertragsfähigkeit besonders zu untersuchen. Das führt zu konkreten Fragen: Sind die Flächen dauerhaft nutzbar? Welche Nachfrage besteht? Ist eine angenommene Vermietung mit dem Gebäudezustand vereinbar?
Vom nachhaltigen Rohertrag zum Gebäudewert
| Prüfpunkt | Bedeutung für die Bewertung |
|---|---|
| Rohertrag | Nachhaltige Einnahmen unter Beachtung von Vertragslage, Flächen und zulässiger Nutzung ermitteln. |
| Bewirtschaftungskosten | Langfristige Kostenansätze, vorgeschriebene Mindestansätze und gegebenenfalls weitere Positionen berücksichtigen. |
| Bodenwertverzinsung | Den maßgeblichen Bodenwert mit dem für die Kapitalisierung verwendeten Zinssatz verzinsen. |
| Gebäudeertrag | Den verbleibenden Reinertragsanteil über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer kapitalisieren. |
| Zusammenführung | Boden- und Gebäudeertragswert im vorgeschriebenen Rahmen zusammenführen; Besonderheiten gesondert prüfen. |
Die Bodenwertverzinsung ist auch hier ein Rechenschritt zur Aufteilung des Ertrags. Sie ist keine zusätzliche Zahlung an einen Dritten. Bei gesondert nutzbaren überschüssigen Grundstücksteilen sind besondere Regeln zu beachten; die Tabelle ist deshalb keine vollständige Rechenvorlage für jedes Grundstück.
Warum die tatsächliche Kostenrechnung nicht ausreicht
Ein Jahr mit wenigen Reparaturen beweist nicht, dass langfristig geringe Instandhaltungskosten anfallen. Die BelWertV verlangt eine langfristige Betrachtung und Einzelkostenansätze. Neben Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis sind gegebenenfalls ungedeckte Betriebskosten und ein objektartenspezifisches Modernisierungsrisiko zu berücksichtigen.
Die Mindesthöhe von 15 Prozent des Rohertrags betrifft die in den Absätzen 3 bis 5 des Kostenparagraphen bezeichneten Positionen. Sie ist kein universeller Höchstbetrag für sämtliche Bewirtschaftungskosten. Tatsächliche oder kalkulierte Kosten dürfen im Ergebnis nicht unterschritten werden. Zu den einzelnen Stellgrößen lesen Sie Miete, Kosten, Nutzungsdauer und Zinssatz in der Beleihungsbewertung.
Was ein Vergleich mit einem Verkehrswertgutachten leisten kann
Das allgemeine Ertragswertverfahren der Verkehrswertermittlung verwendet eine ähnliche Grundstruktur, aber andere Vorgaben zur Datenauswahl und Modellanwendung. Ein dort geeigneter Liegenschaftszinssatz ist nicht automatisch der richtige Kapitalisierungszinssatz nach BelWertV. Auch die Nutzungsdauer darf nicht ohne Prüfung übernommen werden.
Hilfreich ist ein Vergleich der Ansätze Zeile für Zeile: Welche Miete, welche Flächen, welche Kosten und welche Nutzungsdauer wurden verwendet? Erst danach lässt sich erklären, weshalb Werte auseinanderliegen. Nach BelWertV ist regelmäßig zudem eine Kontrollbetrachtung über Sachwert beziehungsweise in bestimmten Fällen Vergleichswert vorgesehen; für geeignete Eigennutzungsobjekte bestehen Ausnahmen. Die unterschiedlichen Kostenansätze erläutert Sachwert nach BelWertV und ImmoWertV.
Ertragsangaben verständlich aufbereiten
Wir besprechen die Objekt- und Mietunterlagen für Ihren Bewertungsanlass. Ob ein bestimmtes Gutachten für eine Bank geeignet ist, sollte vorab mit ihr geklärt werden.
Beim Verkauf unterstützen belegte Mieten und nachvollziehbare Kostenangaben die Einordnung des Angebots.
Häufige Fragen: Ertragswert nach BelWertV: Nachhaltige Erträge bewerten
Was ist ein Ertragswert nach BelWertV?
Ein nach den Vorgaben der Beleihungswertermittlung aus nachhaltig erzielbaren Erträgen abgeleiteter Wertansatz.
Ist das dasselbe wie der Verkehrswert?
Nein. Bewertungszweck und Vorgaben unterscheiden sich; der Ertragswert ist zudem zunächst ein Verfahrensansatz.
Was bedeutet nachhaltig erzielbare Miete?
Ein Ertrag, den das Objekt bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung langfristig tragen kann.
Darf eine niedrigere Vertragsmiete ignoriert werden?
Liegt die nachhaltige Miete darüber, ist nach BelWertV im Regelfall die Vertragsmiete anzusetzen.
Zählen Betriebskostenumlagen zum Rohertrag?
Im Rohertrag nach BelWertV werden die zur Deckung von Betriebskosten gezahlten Umlagen nicht berücksichtigt.
Wie wird Leerstand behandelt?
Bei strukturellem oder lang andauerndem Leerstand wird die Ertragsfähigkeit besonders geprüft. Eine automatische Vollvermietung darf nicht unterstellt werden.
Sind 15 Prozent immer die gesamten Bewirtschaftungskosten?
Nein. Die Mindestregel hat einen bestimmten Umfang; weitere Kosten und höhere tatsächliche oder kalkulierte Ansätze können relevant sein.
Was ist das Modernisierungsrisiko?
Es betrifft notwendige Anpassungen zur dauerhaften Marktgängigkeit und Sicherung des Mietausgangsniveaus über die Instandhaltung hinaus.
Warum wird der Boden verzinst?
Um den Grundstücksreinertrag rechnerisch auf Boden und Gebäude aufzuteilen.
Ist der Bankkreditzins der Kapitalisierungszinssatz?
Nein. Die persönliche Finanzierung liefert nicht den vorgeschriebenen Bewertungszinssatz.
Wird immer nur ein Ertragswert berechnet?
Die BelWertV sieht regelmäßig weitere Kontrollansätze vor und enthält Ausnahmen für bestimmte Eigennutzungsobjekte.
Welche Unterlagen helfen beim Nachvollziehen?
Mietverträge, Flächennachweise, Kostenangaben sowie Informationen zu Zustand, Modernisierung und Nutzbarkeit.