RATGEBER · VERMIETETE IMMOBILIEN & ERTRAGSWERT
Allgemeines Ertragswertverfahren: Warum Boden und Gebäude rechnerisch getrennt werden
Die Miete stammt wirtschaftlich aus dem gesamten Grundstück mit Gebäude. Im allgemeinen Ertragswertverfahren wird dieser Ertrag rechnerisch aufgeteilt. Damit lässt sich die begrenzte wirtschaftliche Gebäudenutzung vom Boden unterscheiden.
Vom jährlichen Reinertrag wird zunächst die Bodenwertverzinsung abgezogen. Der verbleibende Gebäudeertrag wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert. Zusammen mit dem Bodenwert ergibt er den vorläufigen Ertragswert. Besondere Objektmerkmale und erforderliche Marktanpassungen sind anschließend im Gesamtzusammenhang zu würdigen.
Welche Angaben vor der Rechnung feststehen müssen
Erforderlich sind ein sachgerechter Reinertrag, ein zum Grundstück passender Bodenwert, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz. Diese Größen werden nicht allein aus einer Mieterliste abgelesen.
Insbesondere ist ein Bodenrichtwert nicht automatisch der fertige Bodenwert des Objekts. Seine Grundstücksmerkmale und der Stichtag müssen passen. Der Beitrag zu Bodenrichtwert und Grundstücksmerkmalen erläutert diese Vorprüfung. Ebenso müssen Mieten, Kosten und Nutzungsdauer mit dem Modell des Zinssatzes zusammenpassen.
Die Rechenschritte im Überblick
| Prüfpunkt | Bedeutung für die Bewertung |
|---|---|
| 1. Reinertrag | Rohertrag abzüglich modellgerechter Bewirtschaftungskosten. |
| 2. Bodenwertverzinsung | Maßgeblichen Bodenwert mit demselben angepassten Liegenschaftszinssatz verzinsen. |
| 3. Gebäudeertrag | Bodenwertverzinsung vom Reinertrag abziehen. |
| 4. Kapitalisierung | Gebäudeertrag mit dem Barwertfaktor für Zinssatz und Restnutzungsdauer multiplizieren. |
| 5. Zusammenführung | Bodenwert hinzufügen; weitere erforderliche Anpassungen prüfen. |
Die Bodenwertverzinsung ist dabei keine zusätzliche Rechnung, die ein Eigentümer jährlich bezahlen müsste. Sie verteilt den bereits ermittelten Grundstücksreinertrag innerhalb des Bewertungsmodells.
Ein frei gewähltes, vereinfachtes Zahlenbeispiel
Angenommen werden 30.000 Euro jährlicher Reinertrag, 200.000 Euro maßgeblicher Bodenwert, 4 Prozent Liegenschaftszinssatz und 30 Jahre Restnutzungsdauer. Die Bodenwertverzinsung beträgt 8.000 Euro. Für das Gebäude verbleiben somit 22.000 Euro jährlicher Reinertragsanteil.
Der jährlich nachschüssige Barwertfaktor für diese Annahmen beträgt rund 17,292. Daraus ergeben sich etwa 380.425 Euro vorläufiger Gebäudeertragswert. Mit dem Bodenwert von 200.000 Euro beträgt der vorläufige Ertragswert rund 580.425 Euro; Rundungsdifferenzen sind möglich.
Alle Eingaben sind frei gewählt. Der Zinssatz ist keine Empfehlung für eine bestimmte Stadt oder Immobilie. Das Beispiel enthält keine besonderen Schäden, Rechte oder Vertragsabweichungen und ermittelt deshalb keinen konkreten Verkehrswert.
Warum der Boden wieder hinzugerechnet wird
Der Bodenwertverzinsungsbetrag trennt den jährlichen Bodenanteil vom Gebäudeanteil. Das Gebäude wird nur über seine verbleibende wirtschaftliche Nutzung kapitalisiert. Der Bodenwert wird als eigene Wertkomponente hinzugefügt, statt wie ein Gebäude nach einer begrenzten Laufzeit behandelt zu werden.
Das vereinfachte Ertragswertverfahren ordnet denselben Grundgedanken anders an: Es kapitalisiert den gesamten Reinertrag und berücksichtigt den abgezinsten Bodenwert. Unter gleichen konsistenten Annahmen können beide Rechenwege zum selben vorläufigen Ergebnis führen.
Wann die einfache Standardrechnung an ihre Grenzen stößt
Erhebliche absehbare Ertragswechsel, wirtschaftlich problematische Restnutzungen oder besondere Grundstücksmerkmale verlangen eine weitergehende Prüfung. Eine mathematisch richtige Multiplikation kann unpassende Eingangsgrößen nicht korrigieren. Auch ein außergewöhnlich großer, eigenständig nutzbarer Grundstücksteil ist gesondert zu betrachten.
Eigentümer sollten deshalb nicht nur nach dem Endbetrag fragen, sondern nach Herkunft und Zusammenhang der vier zentralen Eingangsgrößen. Ein nachvollziehbares Gutachten zeigt, welche Annahmen getroffen wurden und wo sich besondere Umstände auf das Ergebnis auswirken.
Die Ertragsrechnung nachvollziehen
Wir besprechen Ihre Unterlagen und klären, welcher Bewertungsumfang zur Immobilie und zum Anlass passt. Die entscheidenden Annahmen werden nachvollziehbar erklärt.
Ein verständlicher Zusammenhang zwischen Ertrag, Zustand und Marktdaten unterstützt eine fundierte Verkaufsstrategie.
Häufige Fragen: Allgemeines Ertragswertverfahren: Aufbau und Beispiel
Was ist das allgemeine Ertragswertverfahren?
Eine Variante der Ertragswertermittlung, die den Gebäudeertragsanteil kapitalisiert und den Bodenwert anschließend hinzufügt.
Welche vier Hauptgrößen werden benötigt?
Reinertrag, Bodenwert, wirtschaftliche Restnutzungsdauer und ein geeigneter objektspezifisch angepasster Liegenschaftszinssatz.
Was wird vom Reinertrag abgezogen?
Der Bodenwertverzinsungsbetrag, bevor der verbleibende Gebäudeanteil kapitalisiert wird.
Muss ich die Bodenwertverzinsung bezahlen?
Nein. Sie ist eine rechnerische Aufteilung innerhalb des Bewertungsverfahrens, keine zusätzliche laufende Zahlung.
Warum wird der Bodenwert anschließend addiert?
Weil zuvor nur der Gebäudeertrag über dessen begrenzte wirtschaftliche Dauer kapitalisiert wurde.
Welcher Zinssatz wird verwendet?
Für Bodenwertverzinsung und Kapitalisierung derselbe objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz.
Ist die Kapitalisierungsdauer die Mietvertragslaufzeit?
Nein. Sie entspricht in dieser Variante der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen.
Was sagt der Barwertfaktor aus?
Er übersetzt eine gleichbleibende jährliche Ertragsfolge in ihren rechnerischen Wert am Stichtag.
Ist das vorläufige Ergebnis bereits der Verkehrswert?
Nicht automatisch. Weitere erforderliche Markt- und Objektanpassungen sowie die abschließende Würdigung bleiben zu prüfen.
Darf der Bodenrichtwert direkt eingesetzt werden?
Erst muss daraus ein zum konkreten Grundstück und Stichtag passender Bodenwert abgeleitet werden.
Kann das vereinfachte Verfahren denselben Wert ergeben?
Bei gleichen konsistenten Eingangsgrößen und Modellannahmen führen die beiden Rechenwege zum selben vorläufigen Ergebnis.
Welche Unterlagen sind für die Vorbereitung sinnvoll?
Miet- und Kostenunterlagen, Grundstücksdaten, Zustandsangaben und Modernisierungsnachweise stützen die zentralen Eingangsgrößen.