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Rohertrag im Gutachten: Welche Einnahmen tatsächlich zählen
Auf dem Mietkonto kommen unterschiedliche Zahlungen an. Der Rohertrag im Gutachten ist deshalb nicht einfach die Summe aller Gutschriften. Er beschreibt eine nachvollziehbar abgegrenzte jährliche Ertragsgröße.
Der Rohertrag wird grundsätzlich aus marktüblich erzielbaren Erträgen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung ermittelt. Tatsächliche Erträge werden übernommen, wenn sie dazu passen. Beim periodischen Ertragswert spielen insbesondere die vertraglichen Vereinbarungen eine Rolle.
Rohertrag, Warmmiete und Zahlungseingang unterscheiden
Ausgangspunkt ist eine Einheitenliste mit Nutzung, Fläche, Mietbestandteilen und Bezugszeitraum. Werden in einer Abrechnung Heizkosten, Grundmiete und Nachzahlungen gemeinsam ausgewiesen, müssen diese Bestandteile für die Bewertung getrennt werden. Nur so lassen sich die Einnahmen mit den passenden Kostenansätzen verbinden.
Die Behandlung der Betriebskosten muss zum Bewertungsmodell passen. Kautionen sind Sicherheiten und keine laufende Miete. Ein Verkauf von Inventar erzeugt ebenfalls nicht automatisch einen wiederkehrenden Grundstücksertrag. Bei besonderen Nebenentgelten ist zu klären, welche Leistung oder welcher Vermögensgegenstand tatsächlich vergütet wird.
Welche Positionen gehören in die Prüfung?
| Prüfpunkt | Bedeutung für die Bewertung |
|---|---|
| Wohnungs- und Gewerbemiete | Mietart, Flächenbezug, Marktüblichkeit und Vertragslage prüfen. |
| Stellplätze und Garagen | Gesonderte Erträge erfassen, sofern nicht bereits in der Hauptmiete enthalten. |
| Umlagen und Vorauszahlungen | Mit den zugehörigen Kosten abstimmen; nicht als ungedeckten Mehrertrag behandeln. |
| Kaution und Einmalzahlung | Nicht ungeprüft in eine wiederkehrende Jahresmiete umrechnen. |
| Eigennutzung oder Leerstand | Ertragspotenzial und konkrete Einschränkungen getrennt untersuchen. |
Eine Einheit darf nicht doppelt erfasst werden: Ist ein Stellplatz in der Wohnungsmiete enthalten, kann nicht zusätzlich dieselbe Stellplatzmiete angesetzt werden. Umgekehrt sollte ein separat vermieteter Stellplatz in einer vollständigen Mietübersicht nicht fehlen.
Ein einfaches Beispiel für den Jahresbezug
Angenommen, zwei vergleichbare, marktüblich vermietete Wohnungen bringen jeweils 800 Euro Nettokaltmiete monatlich und zwei separat vermietete Stellplätze jeweils 50 Euro. Unter der vereinfachenden Annahme eines unveränderten Jahres beträgt der Rohertrag 2 × 800 × 12 + 2 × 50 × 12 = 20.400 Euro.
Das Beispiel enthält keine Betriebskostenvorauszahlungen. Es ist frei gewählt und nennt keine örtlichen Mietpreise. Beginnt ein Vertrag erst im Jahresverlauf oder ist eine mietfreie Zeit vereinbart, ist zusätzlich zu unterscheiden, ob der tatsächliche Jahreszufluss oder ein modellgerechter jährlicher Ansatz dargestellt wird. Beide Zahlen müssen eindeutig beschriftet sein.
Warum eine leere Wohnung nicht automatisch mit null eingeht
Eine momentan nicht vermietete, aber marktgängig vermietbare Wohnung kann einen marktüblich erzielbaren Ertrag besitzen. Gleichzeitig können Vermietungsdauer, notwendige Arbeiten oder eine rechtliche Nutzungsbeschränkung den Ansatz beeinflussen. Deshalb wird Leerstand weder pauschal ignoriert noch zwingend als dauerhafter Nullertrag behandelt.
Bei einer eigengenutzten Einheit fehlt der externe Zahlungseingang, nicht zwangsläufig ihr wirtschaftliches Nutzungspotenzial. Die Einzelheiten zu Wohnraummiete, Bindungen und Eigennutzung helfen bei der Einordnung. Ein langfristig nicht vermietbarer Gebäudeteil verlangt eine andere Prüfung als ein kurzer Mieterwechsel.
Was aus dem Rohertrag anschließend wird
Erst nach Abzug der angemessenen, nicht anderweitig gedeckten Bewirtschaftungskosten entsteht der Reinertrag. Der Rohertrag ist daher weder Gewinn noch frei verfügbares Geld. Auch persönliche Steuern und Kreditraten gehören zu einer anderen Betrachtung als diese Bewertungsstufe.
Für eine Prüfung sollten Eigentümer neben der Mieterliste alle Nachträge, Flächennachweise und Abrechnungen bereithalten. Angaben zu Mietbeginn, Anpassungen, Stellplätzen und vorübergehenden Vergünstigungen vermeiden unnötige Rückfragen. Unklare Bestandteile werden geklärt, bevor aus einer Jahreszahl ein Immobilienwert abgeleitet wird.
Erträge vollständig erfassen
Wir klären mit Ihnen die Mietbestandteile und vorhandenen Nachweise, damit der Bewertungsauftrag auf nachvollziehbaren Daten aufbaut.
Eine geordnete Mietübersicht hilft Interessenten, die Ertragssituation Ihrer Immobilie zu verstehen.
Häufige Fragen: Rohertrag: Welche Mieteinnahmen im Gutachten zählen
Was bedeutet Rohertrag bei einer Immobilie?
Gemeint ist die jährliche Ertragsgröße vor Abzug der Bewirtschaftungskosten im jeweiligen Bewertungsverfahren.
Ist Rohertrag dasselbe wie Warmmiete?
Nein. Umlagen und die entsprechenden Kosten müssen passend zum Bewertungsmodell abgegrenzt werden.
Sind Stellplatzmieten enthalten?
Sie können zum Ertrag gehören, wenn sie dem Bewertungsobjekt zuzuordnen und nicht schon anderweitig erfasst sind.
Gehört eine Mietkaution dazu?
Eine Kaution ist eine Sicherheit und keine regelmäßig erzielte Mieteinnahme.
Zählt jede Nachzahlung als zusätzlicher Jahresertrag?
Nein. Anlass und Zeitraum der Nachzahlung müssen geklärt werden; eine Betriebskostennachzahlung ist nicht automatisch zusätzliche Grundmiete.
Welche Fläche wird mit der Miete multipliziert?
Die für den Mietansatz passende und nachvollziehbar ermittelte Bezugsfläche, etwa Wohnfläche oder vertraglich definierte Gewerbemietfläche.
Wie wird der Monatsbetrag annualisiert?
Bei unveränderten monatlichen Erträgen durch Multiplikation mit zwölf. Abweichende Zahlungsphasen müssen gesondert geprüft werden.
Hat eine eigengenutzte Wohnung keinen Rohertrag?
Auch ohne Zahlungseingang kann im Ertragswert ein marktüblich erzielbarer Ertrag angesetzt werden.
Wie wird Leerstand behandelt?
Ursache, Dauer und Vermietbarkeit bestimmen die Prüfung. Vorübergehender Leerstand und dauerhaft fehlende Nutzbarkeit sind zu unterscheiden.
Wann werden Vertragsmieten verwendet?
Wenn sie marktüblich erzielbar sind; im periodischen Verfahren ergeben sich Erträge insbesondere aus den Vereinbarungen.
Ist Rohertrag gleich Gewinn?
Nein. Er liegt vor Abzug der Bewirtschaftungskosten und ist keine persönliche Gewinn- oder Steuerrechnung.
Welche Unterlagen belegen den Rohertrag?
Mieterliste, Verträge, Nachträge, Flächenangaben und die Aufteilung der Zahlungen sind die wesentlichen Ausgangsdaten.