Warum Immobilienangebote keine Vergleichspreise sind

Angebotspreis, Kaufpreis und Marktwert: Was ist der Unterschied?

Die Begriffe beantworten verschiedene Fragen. Wer sie gleichsetzt, verwechselt eine Preisforderung mit einem Vertragsabschluss oder einem ermittelten Wert.

Die ausführliche Abgrenzung finden Sie im Artikel Verkehrswert, Beleihungswert, Kaufpreis und Steuerwert. Für die Preisfindung beim Verkauf ist vor allem wichtig: Eine Vermarktungsentscheidung und eine Wertermittlung sind unterschiedliche Arbeitsschritte.

Warum der Durchschnitt aus Immobilienanzeigen täuschen kann

Eine Portalsuche zeigt die ausgewählten sichtbaren Angebote. Sie liefert damit keine vollständige Liste der abgeschlossenen Verkäufe. Bereits verkaufte Objekte können aus der Anzeige verschwunden sein; andere bleiben länger sichtbar. Ohne Kenntnis der Auswertungsmethode lässt sich aus einer Momentaufnahme nicht ablesen, wie häufig bestimmte Immobilien tatsächlich verkauft wurden.

Zusätzlich kann ein Objekt mehrfach auftauchen, etwa auf verschiedenen Portalen oder nach einer erneuten Veröffentlichung. Wer solche Einträge einzeln zählt, gewichtet dieselbe Immobilie mehrfach. Professionelle Datenauswertungen können Dubletten bereinigen und Unterschiede im Objektmix berücksichtigen. Der Ausgangspunkt bleibt bei Angebotsdaten dennoch die Preisforderung.

Eine Preisreduzierung beweist ebenfalls keinen späteren Vertragsabschluss. Umgekehrt belegt das Verschwinden einer Anzeige weder den Verkauf noch dessen Höhe. Die Anzeige kann beispielsweise zurückgezogen worden sein.

Wann eignet sich ein Immobilienverkauf als Vergleich?

Für das Vergleichswertverfahren reicht es nicht, dass zwei Häuser im selben Stadtteil stehen. Die verwendeten Verkäufe müssen in ihren wertrelevanten Eigenschaften hinreichend übereinstimmen und zeitlich zum Wertermittlungsstichtag passen. Unterschiede sind fachlich zu prüfen.

Eine ähnliche Wohnfläche kann mit sehr unterschiedlichen Grundstücken, Modernisierungsständen und Nutzungsmöglichkeiten verbunden sein. Auch eine vermietete Wohnung und eine frei verfügbare Wohnung lassen sich nicht allein über den Quadratmeterpreis gleichsetzen.

Die Bezugseinheit muss ebenfalls stimmen. Ein Preis je Quadratmeter Wohnfläche ist mit einem Preis je Quadratmeter Nutzfläche nicht ohne Weiteres vergleichbar. Unser Artikel zu Wohnfläche, Mietfläche, Nutzungsfläche und BGF erklärt diese Unterschiede.

Welche Eigenschaften dafür besonders sorgfältig zu prüfen sind, zeigt unsere Übersicht zu wertrelevanten Merkmalen von Vergleichsimmobilien.

Beispiel: Zwei ähnliche Wohnungen, zwei verschiedene Aussagen

Gedankliches Beispiel, keine Marktdaten: Zwei Wohnungen haben dieselbe angegebene Wohnfläche und liegen im selben Viertel. Die erste wird modernisiert und bezugsfrei angeboten. Die zweite wurde vermietet und mit erheblichem Renovierungsbedarf verkauft.

Der Inseratspreis der ersten Wohnung zeigt zunächst eine Erwartung. Der Vertragskaufpreis der zweiten dokumentiert einen Abschluss für ein anderes Merkmalsbild. Weder der höhere Betrag noch der Mittelwert aus beiden ist damit automatisch der Wert Ihrer Wohnung.

Für einen belastbaren Vergleich wären unter anderem Zustand, Mietverhältnis, Lage innerhalb des Gebäudes und Vertragszeitpunkt zu prüfen. Das Beispiel zeigt die erforderlichen Prüfschritte; es liefert bewusst keinen pauschalen Zu- oder Abschlag.

Woher kommen tatsächliche Immobilienkaufpreise?

Eine wichtige amtliche Grundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Sie entsteht aus übermittelten Verträgen und ergänzenden Objektinformationen. Aus der Auswertung solcher Daten entstehen unter anderem Grundstücksmarktberichte und weitere Informationen für die Wertermittlung.

In Nordrhein-Westfalen bietet BORIS.NRW Zugang zu veröffentlichten Grundstücksmarktinformationen. Ein Marktbericht, ein Richtwert und eine konkrete Auskunft aus der Kaufpreissammlung sind unterschiedliche Produkte. Keines davon sollte ungeprüft als fertiger Wert einer einzelnen Immobilie übernommen werden.

Fehlen passende Verkäufe, muss geprüft werden, welche anderen geeigneten Grundlagen verfügbar sind. Welche Grenzen dabei gelten, erklärt der Artikel Wenn Marktdaten fehlen: Was darf geschätzt werden?

So nutzen Eigentümer Immobilienangebote sinnvoll

Für die Vorbereitung eines Verkaufs können Angebote zeigen, welche Objekte Interessenten aktuell als Alternativen sehen. Sie helfen außerdem, Unterschiede in Ausstattung und Präsentation zu erkennen. Halten Sie dabei Beobachtung und Schlussfolgerung auseinander.

1. Preisart festhalten: Handelt es sich um ein Angebot, einen bekannten Vertragskaufpreis oder einen berechneten Wert?
2. Objekte zuordnen: Doppelte Anzeigen derselben Immobilie nur einmal berücksichtigen.
3. Merkmale prüfen: Lage, Objektart, Fläche, Zustand und Nutzungssituation vergleichen.
4. Zeitbezug klären: Veröffentlichungsdatum, Verkaufsdatum und Bewertungsstichtag unterscheiden.
5. Unklarheiten benennen: Fehlende Angaben nicht durch vermutete Eigenschaften ersetzen.
6. Bewertungsbasis ergänzen: Geeignete Transaktionsdaten und örtliche Marktauswertungen einbeziehen.

So wird die Portalsuche zu einer brauchbaren Vorbereitung für ein Bewertungsgespräch. Eine verlässliche Preisempfehlung entsteht erst, wenn die Beobachtungen mit dem konkreten Objekt und geeigneten Marktdaten zusammengeführt werden.