Was steckt in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses?

Wie entsteht die Kaufpreissammlung?

Bei den gesetzlich erfassten Grundstücksgeschäften übermittelt die beurkundende Stelle eine Vertragsabschrift an den zuständigen Gutachterausschuss. Dazu zählen insbesondere entgeltliche Grundstücksübertragungen sowie bestimmte Erbbaurechtsgeschäfte. Auch weitere gesetzlich benannte Vorgänge, etwa Zuschläge in Zwangsversteigerungsverfahren, werden übermittelt.

Die Geschäftsstelle wertet die Informationen für die Marktbeobachtung aus. Da ein Vertrag nicht jedes bewertungsrelevante Detail beschreibt, können zusätzliche Angaben zum Objekt eingeholt werden. Ein Fragebogen nach dem Immobilienkauf dient daher der Ergänzung der Datengrundlage.

Der Unterschied zu einem Portalangebot ist entscheidend: Die Sammlung knüpft an dokumentierte Geschäfte an. Ein Angebotspreis belegt dagegen keinen tatsächlich vereinbarten Kaufpreis.

Welche Daten stehen in der Kaufpreissammlung?

Neben dem Kaufpreis sind Merkmale erforderlich, die den Preis einordnen lassen. Zu den ergänzend abzufragenden Angaben gehören beispielsweise Lage, Nutzung, Baujahr, Modernisierungen, Flächen, Qualität, Energieinformationen und bei vermieteten Objekten Erträge. Nicht jede Auskunft enthält sämtliche Merkmale, und nicht für jeden Kauffall liegen alle Angaben in gleicher Tiefe vor.

Fehlende Merkmale dürfen beim späteren Vergleich nicht stillschweigend als übereinstimmend behandelt werden. Gerade Angaben zur Wohnfläche und anderen Flächenarten sollten eindeutig sein.

Kaufpreissammlung, Grundstücksmarktbericht und BORIS.NRW

Die Kaufpreissammlung ist eine Datengrundlage. Ein Grundstücksmarktbericht bereitet den Markt und daraus abgeleitete Informationen auf. Dazu können Umsätze, Preisentwicklungen und Daten für die Wertermittlung gehören. Der konkrete Umfang richtet sich nach dem jeweiligen Bericht.

BORIS.NRW ist ein Zugang zu veröffentlichten Grundstücksmarktinformationen in Nordrhein-Westfalen. Dort lassen sich unter anderem Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte abrufen. Das bedeutet nicht, dass sämtliche Einzelverträge oder personenbezogenen Kauffalldaten frei zugänglich wären.

Ein Bodenrichtwert ist außerdem kein vollständiger Wert eines bebauten Hauses. Wer einen Richtwert oder einen Bericht verwendet, muss seine Bezugsmerkmale und den Stichtag berücksichtigen.

Wer erhält eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung in NRW?

Wenden Sie sich an die Geschäftsstelle des für den Standort zuständigen Gutachterausschusses. In Nordrhein-Westfalen sind insbesondere zwei Formen zu unterscheiden:

• Anonymisierte Auskunft: Sie kann auch von privaten Interessenten beantragt werden. Die Daten werden so aufbereitet, dass sie keine einfach zuordenbaren Informationen zu einzelnen Personen liefern. Verwendungszweck und zweckgebundene Nutzung gehören zu den Vorgaben.
• Grundstücksbezogene Auskunft: Sie setzt zusätzliche Voraussetzungen voraus, insbesondere ein berechtigtes Interesse für einen konkreten Wertermittlungsfall sowie Zusicherungen zu Nutzung und Datenschutz. Sie ist nicht mit einer uneingeschränkten Einsicht in Kaufverträge gleichzusetzen.

Welches Formular, welche Auswahlmerkmale und welche Gebühren gelten, klären Sie bei der zuständigen Geschäftsstelle. Eine Auskunft kann kostenpflichtig sein. Kostenlose veröffentlichte Marktberichte und eine individuell zusammengestellte Auskunft sind unterschiedliche Leistungen.

Die Daten dürfen nicht beliebig weitergegeben werden. Beachten Sie die mit der Auskunft verbundenen Nutzungsbedingungen. Ein Auszug ist insbesondere kein Material für eine öffentliche Liste von Nachbarhäusern mit Kaufpreisen.

Warum ein Auszug noch keinen Immobilienwert liefert

Die Auswahl in einer Auskunft richtet sich nach Suchmerkmalen. Das ist eine Vorauswahl, keine abschließende Bestätigung, dass jeder enthaltene Verkauf für Ihr Objekt gleich geeignet ist. Die amtliche Herkunft ersetzt die Prüfung im konkreten Bewertungsfall nicht.

Gedankliches Beispiel: Eine Auskunft enthält mehrere Wohnungen ähnlicher Größe. Eine befindet sich in einem modernisierten Gebäude, eine andere in einem Gebäude mit erheblichem Instandhaltungsbedarf. Ein einfacher Mittelwert der Kaufpreise würde die Unterschiede verdecken. Zuerst muss geklärt werden, welche Fälle geeignet sind und wie Unterschiede berücksichtigt werden können.

Im Vergleichswertverfahren sind dafür vergleichbare Merkmale und ein geeigneter Zeitbezug erforderlich. Bei kleinen oder unpassenden Kaufpreisstichproben muss die Datengrundlage erweitert oder die Herleitung anders aufgebaut werden. Der Artikel Marktdaten fehlen: Was darf geschätzt werden? erläutert den Umgang mit solchen Lücken.

So bereiten Sie eine Anfrage sinnvoll vor

1. Zweck festlegen: Geht es um Verkaufsorientierung oder einen konkreten Bewertungsauftrag?
2. Objekt beschreiben: Standort, Objektart, Flächen, Baujahr, Zustand und Nutzung zusammentragen.
3. Zeitbezug angeben: Für welchen Stichtag werden Informationen benötigt?
4. Passende Auskunft klären: Reicht eine veröffentlichte Auswertung oder ist eine individuelle Auswahl erforderlich?
5. Umfang und Kosten abstimmen: Vor Antragstellung Formular, Gebühren und Nutzungsbedingungen prüfen.
6. Ergebnis fachlich einordnen: Vergleichbarkeit, fehlende Angaben und mögliche Anpassungen untersuchen.

Bei einem beauftragten Gutachten sollte vor einer eigenen kostenpflichtigen Anfrage abgestimmt werden, welche Daten tatsächlich gebraucht werden. Eine zu enge Auswahl kann passende Fälle ausschließen, eine zu weite Auswahl unbrauchbare Fälle einschließen. Welche Grundfragen vorab geklärt sein sollten, zeigt unser Leitfaden zum Beauftragen eines Immobiliengutachtens.