RATGEBER · VERMIETETE IMMOBILIEN & ERTRAGSWERT
Mietausfallwagnis ist mehr als aktueller Leerstand
Alle Wohnungen sind vermietet, trotzdem enthält das Gutachten einen Ansatz für Mietausfall. Das ist kein Widerspruch: Eine aktuelle Vollvermietung beseitigt nicht jedes künftige Bewirtschaftungsrisiko.
Das Mietausfallwagnis erfasst ein allgemeines Risiko von Ertragsausfällen sowie bestimmte damit verbundene Kosten. Es betrifft unter anderem uneinbringliche Mietrückstände und vorübergehenden Leerstand. Ein bereits bekannter besonderer Ausfall muss zusätzlich auf seine konkrete Wirkung geprüft werden, ohne denselben Nachteil doppelt anzusetzen.
Was wird mit dem Mietausfallwagnis abgebildet?
Ein Mietverhältnis kann trotz sorgfältiger Bewirtschaftung zeitweise keinen vollständigen Ertrag liefern. Mögliche Ursachen sind ausbleibende Zahlungen oder eine Unterbrechung zwischen zwei Vermietungen. Hinzukommen können Kosten, die während eines solchen Ausfalls beim Eigentümer verbleiben.
Der Bewertungsbegriff umfasst auch bestimmte uneinbringliche Kosten der Rechtsverfolgung im Zusammenhang mit Zahlung oder Räumung. Er ist deshalb breiter als die Frage, wie viele Wohnungen am Besichtigungstag leer stehen. Der Ansatz gehört zu den Bewirtschaftungskosten vor Ermittlung des Reinertrags.
Welche Rolle spielen die Modellprozentsätze?
Für die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen sieht das Regelmodell 2 Prozent des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei Wohnnutzung und 4 Prozent bei reiner beziehungsweise gemischter gewerblicher Nutzung vor. Diese Größen sind Modellannahmen. Sie sagen nicht voraus, wie viel Geld einem bestimmten Eigentümer im nächsten Jahr fehlen wird.
Bei der Anwendung sind die zugrunde liegende Modellbeschreibung und die Objektart maßgeblich. Eine abweichende Risikolage darf weder ignoriert noch durch frei gewählte Mehrfachzuschläge verarbeitet werden. Für ein gemischt genutztes Gebäude muss nachvollziehbar bleiben, welche Teile welchem Ansatz zugeordnet wurden.
Allgemeines Risiko und konkreten Ausfall unterscheiden
| Prüfpunkt | Bedeutung für die Bewertung |
|---|---|
| Vollvermietung am Stichtag | Schließt das allgemeine Risiko späterer Ausfälle nicht aus. |
| Kurzer üblicher Mieterwechsel | Kann Teil des modellhaft berücksichtigten Bewirtschaftungsrisikos sein. |
| Bekannter längerfristiger Leerstand | Ursache, Dauer, Kosten und Marktfähigkeit konkret untersuchen. |
| Dauerhaft fehlende Nutzbarkeit | Nicht durch eine normale Ausfallpauschale ersetzen; Ertragsbasis und Objektzustand prüfen. |
Eine Einheit mit fehlender Genehmigung ist beispielsweise anders zu behandeln als eine bezugsfertige Wohnung zwischen zwei Verträgen. Der Beitrag zu Leerstand und zulässiger Wohnraummiete erläutert die Verbindung zwischen Nutzung und Ertragsansatz.
Ein Modellbetrag ist keine Rechnung über tatsächliche Verluste
Frei gewähltes Beispiel: Bei 50.000 Euro marktüblich erzielbarem Jahresrohertrag ergeben 2 Prozent einen Modellbetrag von 1.000 Euro. Daraus folgt nicht, dass genau 1.000 Euro Mietrückstand zu erwarten wären. Der Ansatz verteilt ein allgemeines Risiko rechnerisch auf die Ertragsbetrachtung.
Ist zugleich ein außergewöhnlicher Leerstand konkret bekannt, wird dessen zusätzliche Wirkung untersucht. Dabei muss geklärt werden, was bereits im allgemeinen Ansatz enthalten ist. Eine besondere Ausfallphase vollständig im Zahlungsstrom abzuziehen und danach denselben Betrag nochmals als besonderes Objektmerkmal zu mindern, wäre nicht sachgerecht.
Welche Angaben machen eine Risikoprüfung belastbarer?
Eine Belegungsliste mit Mietbeginn, Kündigungen und tatsächlichen Leerstandszeiten hilft mehr als eine bloße Momentaufnahme. Bei Rückständen ist zwischen offenen, streitigen und voraussichtlich uneinbringlichen Beträgen zu unterscheiden. Persönliche Daten der Mieter sollten dabei nur im erforderlichen Umfang verarbeitet werden.
Für die Bewertung sind vor allem die wirtschaftliche Bedeutung und die belastbaren Tatsachen wichtig. Im Verkauf dürfen weder Vollvermietung als Garantie ewiger Zahlung noch übliche Fluktuation als dauerhafter Totalausfall dargestellt werden. Eine nachvollziehbare Einordnung macht beide Übertreibungen vermeidbar.
Ausfälle sachgerecht einordnen
Wir besprechen belegte Leerstände und Ertragsabweichungen und klären, welche Informationen für Ihre Bewertungsfrage benötigt werden.
Eine transparente Vermietungsübersicht unterstützt die Darstellung der Ertragslage gegenüber Kaufinteressenten.
Häufige Fragen: Mietausfallwagnis: Risiko, Leerstand und Ertragswert
Warum wird bei Vollvermietung Mietausfall angesetzt?
Der Ansatz betrifft ein allgemeines Bewirtschaftungsrisiko über die Zeit, nicht nur den Zustand am Besichtigungstag.
Was gehört zum Mietausfallwagnis?
Ertragsausfälle und bestimmte zusätzliche Kosten durch uneinbringliche Rückstände oder vorübergehenden Leerstand werden erfasst.
Gehören Rechtsverfolgungskosten dazu?
Bestimmte uneinbringliche Kosten für Zahlung, Vertragsaufhebung oder Räumung sind im Bewertungsbegriff eingeschlossen.
Wie hoch ist der Regelmodellansatz bei Wohnen?
Für die Datenableitung sieht Anlage 3 grundsätzlich 2 Prozent des marktüblich erzielbaren Rohertrags vor.
Welcher Ansatz steht für Gewerbe im Regelmodell?
Dort sind grundsätzlich 4 Prozent für reine beziehungsweise gemischte gewerbliche Nutzung vorgesehen; der konkrete Modellbezug bleibt zu prüfen.
Sind diese Prozentsätze eine Verlustprognose?
Nein. Es handelt sich um Modellansätze, nicht um die Vorhersage tatsächlicher Zahlungsausfälle eines einzelnen Objekts.
Ist jeder offene Mietbetrag bereits uneinbringlich?
Nein. Offene Forderung, streitiger Anspruch und endgültiger wirtschaftlicher Ausfall sind zu unterscheiden.
Deckt die Pauschale dauerhaften Leerstand vollständig ab?
Ein außergewöhnlicher dauerhafter Ausfall muss konkret untersucht werden und lässt sich nicht durch eine normale Pauschale erledigen.
Kann der Ansatz wegen guter Mieter einfach entfallen?
Nicht ohne Prüfung des Bewertungsmodells. Eine positive Momentaufnahme ersetzt die langfristige Risikobetrachtung nicht.
Wie verhindert man Doppelabzüge?
Allgemeines Modellrisiko und besondere, bereits gesondert berücksichtigte Ausfälle werden inhaltlich aufeinander abgestimmt.
Was bedeutet das bei gemischter Nutzung?
Die Wohn- und Gewerbeanteile sowie die Zuordnung der Erträge müssen zum verwendeten Modell passen.
Welche Unterlagen sind hilfreich?
Eine Belegungshistorie, bekannte Kündigungen, Leerstandsgründe und nachvollziehbare Angaben zur wirtschaftlichen Bedeutung von Rückständen.