RATGEBER · VERGLEICHSFAKTOREN VERSTEHEN
Gebäudefaktor und Ertragsfaktor: Warum ein Faktor kein allgemeiner Quadratmeterpreis ist
Ein Grundstücksmarktbericht nennt einen Gebäudefaktor oder einen Ertragsfaktor. Die Rechnung wirkt einfach: Faktor mal Fläche oder Faktor mal Jahresertrag. Entscheidend ist jedoch, welche Immobilien, welche Bezugsgröße und welches Modell hinter dem Faktor stehen.
Ein Gebäudefaktor bezieht geeignete Kaufpreise auf eine definierte Flächen- oder Raumeinheit. Ein Ertragsfaktor bezieht sie auf die entsprechenden marktüblich erzielbaren jährlichen Erträge. Beide beschreiben ein Normobjekt und müssen vor der Anwendung auf Eignung geprüft sowie bei Bedarf objektspezifisch angepasst werden.
Wie unterscheiden sich Gebäude- und Ertragsfaktor?
| Faktor | Bezugsgröße | Vor der Anwendung klären |
|---|---|---|
| Gebäudefaktor | Definierte Flächen- oder Raumeinheit | Welche Fläche oder welcher Rauminhalt ist gemeint? |
| Ertragsfaktor | Marktüblich erzielbarer jährlicher Ertrag nach Modell | Welche Ertragsbestandteile und welche zeitliche Basis gelten? |
Ein Gebäudefaktor ist also nicht zwingend ein Wohnflächenpreis. Ebenso darf ein Ertragsfaktor nicht ungeprüft mit einer beliebigen Mietsumme multipliziert werden. Die Bezeichnung allein ersetzt nicht die genaue Definition im verwendeten Modell.
Auch der Name „Gebäudefaktor“ bedeutet nicht automatisch, dass der Grundstücksanteil fehlt. Der Umfang der zugrunde liegenden Kaufpreise muss geprüft werden. Ist der Boden im Faktor bereits erfasst, darf er nicht nochmals ohne Grundlage hinzuaddiert werden.
Warum das Normobjekt entscheidend ist
Ein Vergleichsfaktor beschreibt bestimmte wertbeeinflussende Eigenschaften eines Normobjekts. Dazu können je nach Modell beispielsweise Objektart, Lage, Baualter, Größe oder Zustand gehören. Das reale Bewertungsobjekt kann davon abweichen.
Die Prüfung beginnt deshalb vor dem Einsetzen einer Zahl: Passt die Objektgruppe? Stimmen Stichtag und Marktgebiet? Liegt das Objekt im vorgesehenen Anwendungsbereich? Lassen sich relevante Unterschiede mit geeigneten Daten berücksichtigen?
Wie die Merkmale einer Vergleichsimmobilie beurteilt werden, erklären wir gesondert. Dass ein Faktor amtlich veröffentlicht wurde, macht ihn nicht automatisch für jedes Objekt im selben Ort geeignet.
Zwei Rechenbeispiele mit klarer Bezugsbasis
Frei gewählte Zahlen, keine Marktdaten: In beiden Beispielen wird vorausgesetzt, dass der Faktor geeignet geprüft und bereits objektspezifisch angepasst wurde. Weitere Besonderheiten sind hier noch nicht berücksichtigt.
2.750 Euro je Quadratmeter Wohnfläche × 80 Quadratmeter modellgerechte Wohnfläche = 220.000 Euro vorläufiger Vergleichswert.
Faktor 18 × 15.000 Euro marktüblich erzielbarer Jahresertrag nach der verwendeten Definition = 270.000 Euro vorläufiger Vergleichswert.
Beim zweiten Beispiel wäre die Verwendung eines Monatsbetrags anstelle des Jahresbetrags ein erheblicher Einheitenfehler. Ebenso unzutreffend wäre es, ohne Prüfung die tatsächliche Vertragsmiete oder eine Warmmiete anstelle der erforderlichen Ertragsgröße einzusetzen.
Diese Beispiele dienen ausschließlich dem Verständnis. Die unterschiedlichen Ergebnisse beziehen sich auf zwei getrennte Rechenfälle und sind keine zwei Bewertungen derselben Immobilie.
Welche Angaben müssen zusammenpassen?
- Teilmarkt: Immobilienart und räumlicher Bezug des Faktors feststellen.
- Normobjekt: Merkmale und Geltungsbereich lesen.
- Bezugsgröße: Flächen- oder Ertragsdefinition genau übernehmen.
- Stichtag: Zeitbezug und gegebenenfalls geeignete Anpassung klären.
- Objektunterschiede: Modellgerechte Anpassungen begründen.
- Verbleibende Besonderheiten: Nur noch nicht erfasste Einflüsse zusätzlich berücksichtigen.
Gerade bei Flächen sind Wohnfläche, Mietfläche und BGF nicht austauschbar. Auch Daten aus unterschiedlichen Modellen dürfen nicht nach Belieben kombiniert werden. Dazu lesen Sie weiter unter Modellkonformität bei der Immobilienbewertung.
Ertragsfaktor ist nicht gleich Ertragswertverfahren
Ein Ertragsfaktor ist eine Vergleichsgröße. Seine Multiplikation mit dem passenden Jahresertrag gehört zu einem Vergleichswertansatz. Das Ertragswertverfahren hat dagegen einen eigenen Aufbau mit unter anderem Reinertrag, Restnutzungsdauer, Bodenwert und Liegenschaftszinssatz.
Ein Ertragsfaktor ist deshalb auch nicht mit einem Liegenschaftszinssatz gleichzusetzen. Sein Kehrwert liefert keine allgemeine sichere Rendite. Kosten, Risiken, Objektmerkmale und die jeweilige Ertragsdefinition lassen sich durch diesen einfachen Kehrwert nicht vollständig abbilden.
Auch die Multiplikation eines Gebäudefaktors mit der Fläche ist erst ein Teil der Wertermittlung. Die Eignung des Ansatzes und verbleibende besondere Merkmale müssen gewürdigt werden. Einen Überblick über den direkten und indirekten Vergleich finden Sie im zugehörigen Artikel.
Fazit: Ein Faktor ist nur zusammen mit seiner Definition nützlich. Ohne Bezugsgröße, Normobjekt und Modellprüfung erzeugt eine einfache Multiplikation lediglich einen rechnerischen Betrag.
Faktoren auf Ihre Immobilie beziehen
Welche Flächen, Erträge und Marktdaten zu Ihrem Anliegen passen, lässt sich anhand des konkreten Objekts klären. Wir besprechen mit Ihnen den passenden Bewertungsumfang.
Ein veröffentlichter Faktor legt Ihren Angebotspreis nicht fest. Besprechen Sie mit uns, wie Ihre Immobilie auf Grundlage ihrer Eigenschaften und der aktuellen Wettbewerbssituation für den Verkauf positioniert werden kann.
Häufige Fragen zu Gebäude- und Ertragsfaktoren
Was ist ein Gebäudefaktor?
Ein auf eine definierte Flächen- oder Raumeinheit bezogener Vergleichsfaktor, der aus geeigneten Kaufpreisen abgeleitet wird.
Was ist ein Ertragsfaktor?
Ein Vergleichsfaktor, der Kaufpreise auf die entsprechenden marktüblich erzielbaren jährlichen Erträge bezieht.
Ist jeder Gebäudefaktor ein Wohnflächenpreis?
Nein. Welche Flächen- oder Raumeinheit gilt, ergibt sich aus der Definition des Faktors.
Muss ich den Bodenwert zusätzlich addieren?
Nicht automatisch. Zuerst ist zu prüfen, welche Bestandteile im Faktor bereits erfasst sind. Ein bereits enthaltener Bodenanteil darf nicht doppelt berücksichtigt werden.
Welche Miete verwende ich beim Ertragsfaktor?
Die zum Modell passende Ertragsgröße. Tatsächliche Miete, marktüblich erzielbarer Ertrag und Warmmiete dürfen nicht ungeprüft gleichgesetzt werden.
Warum ist der Jahresbezug wichtig?
Ein Faktor auf Jahresertragsbasis verlangt den entsprechenden Jahresbetrag. Ein Monatsbetrag würde die Rechnung grundlegend verändern.
Was bedeutet Normobjekt?
Ein durch bestimmte wertbeeinflussende Merkmale beschriebenes Bezugsobjekt des Faktors. Das tatsächliche Objekt muss damit verglichen werden.
Darf ich einen Faktor aus dem Nachbarort nehmen?
Nur wenn seine Eignung und eine gegebenenfalls erforderliche Übertragung nachvollziehbar geprüft werden. Räumliche Nähe allein reicht nicht.
Ist ein amtlicher Faktor automatisch aktuell genug?
Sein Stichtag und die Eignung für den Bewertungszeitpunkt müssen geprüft werden. Die Veröffentlichung allein ersetzt diese Prüfung nicht.
Ist der Ertragsfaktor dasselbe wie ein Liegenschaftszinssatz?
Nein. Es handelt sich um unterschiedliche Größen mit unterschiedlicher Herleitung und Anwendung.
Ist der Kehrwert des Ertragsfaktors meine Rendite?
Er ist keine allgemeine Aussage über Ihre tatsächliche oder sichere Rendite. Kosten, Risiken und die Definition des zugrunde liegenden Ertrags sind zusätzlich zu beachten.
Ist Faktor mal Bezugsgröße bereits der endgültige Verkehrswert?
Nicht automatisch. Zunächst entsteht ein vorläufiger Vergleichswert; weitere erforderliche Berücksichtigungen und die abschließende Würdigung bleiben zu prüfen.