RATGEBER · WEGE ZUM VERGLEICHSWERT
Direktes oder indirektes Vergleichswertverfahren: Was ist der Unterschied?
Ein Immobilienwert kann aus geeigneten einzelnen Verkäufen oder aus daraus abgeleiteten Vergleichsfaktoren ermittelt werden. Beide Wege beruhen auf Marktinformationen. Sie unterscheiden sich darin, wie diese Daten ausgewertet und auf die konkrete Immobilie übertragen werden.
Beim direkten Vergleich werden geeignete einzelne Kaufpreise herangezogen und erforderlichenfalls angepasst. Beim indirekten Vergleich werden verdichtete Marktdaten wie Vergleichsfaktoren oder bei der Bodenbewertung Bodenrichtwerte verwendet. Auch diese müssen zum Objekt, zum Zeitpunkt und zum zugrunde liegenden Modell passen.
Zwei Wege innerhalb des Vergleichswertverfahrens
Die Begriffe „direkt“ und „indirekt“ beschreiben zwei übliche fachliche Zugänge. Es handelt sich nicht um zwei voneinander unabhängige gesetzliche Wertermittlungsverfahren. Die ImmoWertV sieht Vergleichspreise sowie daneben oder stattdessen geeignete objektspezifisch angepasste Vergleichsfaktoren und bei der Bodenbewertung Bodenrichtwerte vor.
Welcher Weg geeignet ist, hängt von Objekt und Datenlage ab. Der direkte Weg ist nicht allein deshalb genauer, weil einzelne Verkäufe sichtbar sind. Der indirekte Weg ist nicht automatisch pauschal oder weniger sorgfältig, wenn die zugrunde liegenden Daten und das Modell geeignet sind.
Wie funktioniert der direkte Vergleich?
Ausgangspunkt sind Kaufpreise hinreichend vergleichbarer verkaufter Immobilien. Ihre Objektmerkmale und Vertragszeitpunkte werden geprüft. Soweit erforderlich, werden Unterschiede sachgerecht berücksichtigt. Aus der geeigneten Vergleichsgrundlage wird der Wert abgeleitet.
Ein einfacher Durchschnitt beliebiger Verkaufspreise reicht dafür nicht. Entscheidend sind Auswahl, Merkmalsinformationen und die Begründung der Anpassungen. Der Artikel zur Qualität einer Kaufpreisstichprobe beschreibt diese Voraussetzungen.
Gedankliches Beispiel: Für eine Wohnung liegen mehrere geeignete Verkäufe vergleichbarer Wohnungen vor. Unterschiede bei Geschosslage, Zustand und Verkaufszeitpunkt werden geprüft. Erst danach lässt sich beurteilen, wie die Fälle zur Wertermittlung beitragen können. Das Beispiel enthält bewusst keine erfundenen Kaufpreise.
Wie funktioniert der indirekte Vergleich?
Hier wird eine bereits aus Marktdaten abgeleitete Größe genutzt. Ein Gebäudefaktor kann etwa auf eine bestimmte Flächen- oder Raumeinheit bezogen sein. Ein Ertragsfaktor bezieht sich auf marktüblich erzielbare jährliche Erträge. Für die Bodenbewertung kommt ein geeigneter Bodenrichtwert in Betracht.
Vor der Anwendung wird der Faktor auf seine Eignung geprüft und erforderlichenfalls an das Bewertungsobjekt angepasst. Erst dann wird er mit der passenden Bezugsgröße multipliziert. Die Rechenvereinfachung ersetzt die Prüfung von Normobjekt, Teilmarkt, Stichtag und Modellbeschreibung nicht.
Reines Rechenbeispiel: Ein bereits geeignet geprüfter und objektspezifisch angepasster Gebäudefaktor von 2.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche wird mit 90 Quadratmetern der passenden Wohnflächenbasis multipliziert. Das ergibt 252.000 Euro als vorläufigen Vergleichswert im vereinfachten Beispiel. Der Faktor ist frei gewählt; besondere Objektmerkmale und die abschließende Würdigung sind hier noch nicht abgebildet.
Die Unterschiede im Überblick
| Prüfpunkt | Direkter Vergleich | Indirekter Vergleich |
|---|---|---|
| Ausgangspunkt | Einzelne geeignete Kaufpreise | Geeignete abgeleitete Vergleichsgröße |
| Objektbezug | Merkmale der Vergleichsverkäufe | Merkmale des Norm- oder Richtwertobjekts |
| Anpassung | Übertragung der Kaufpreise auf Objekt und Stichtag | Objektspezifische Anpassung des Faktors oder Richtwerts |
| Typisches Risiko | Unpassende oder unzureichend beschriebene Verkäufe | Falsche Bezugsgröße oder Anwendung außerhalb des Modells |
In beiden Fällen bleiben besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen, soweit sie nicht bereits erfasst sind. Ein Dachschaden verschwindet beispielsweise nicht dadurch, dass ein statistisch gut abgeleiteter Faktor verwendet wird.
Was beide Ansätze nicht leisten
Ein Bodenrichtwert ist kein vollständiger Hauswert. Er beschreibt den Bodenbezug; ein Gebäudefaktor darf umgekehrt nicht ohne Prüfung als reiner Gebäudesachwert verstanden werden. Ob Grundstück und bestimmte Bestandteile im jeweiligen Vergleichsfaktor erfasst sind, ergibt sich aus dessen Definition.
Auch ein ausgerechneter Verfahrenswert ist nicht mit einem garantierten Verkaufserlös gleichzusetzen. Die Auswahl und Würdigung der Ergebnisse gehört zur Wertermittlung. Werden verschiedene Verfahren genutzt, sind ihre Werte nicht einfach ohne Begründung zu mitteln.
Für die praktische Anwendung lesen Sie weiter zu Gebäudefaktor und Ertragsfaktor sowie zu Zu- und Abschlägen im Vergleichswert. Der geeignete Weg ergibt sich aus dem Objekt und der verfügbaren Grundlage, nicht aus einem bevorzugten Rechenergebnis.
Den passenden Bewertungsweg klären
Wir besprechen Ihren Bewertungsanlass und die verfügbaren Objektinformationen. Darauf lässt sich der passende Umfang einer Einschätzung oder eines Gutachtens aufbauen.
Aus einer Bewertung entsteht noch keine Vermarktungsstrategie. Für Ihren Verkauf beziehen wir neben der Werteinschätzung auch die Konkurrenzangebote und die Ansprache passender Interessenten ein.
Häufige Fragen zum direkten und indirekten Vergleich
Was ist ein direktes Vergleichswertverfahren?
Es nutzt geeignete einzelne Kaufpreise, die auf ihre Vergleichbarkeit geprüft und gegebenenfalls angepasst werden.
Was bedeutet indirektes Vergleichswertverfahren?
Es nutzt abgeleitete Vergleichsgrößen, etwa einen geeigneten Gebäudefaktor oder bei der Bodenbewertung einen Bodenrichtwert.
Sind das zwei verschiedene gesetzliche Verfahren?
Die Begriffe beschreiben fachliche Wege innerhalb des Vergleichswertverfahrens. Die ImmoWertV regelt die entsprechenden Datengrundlagen und ihre Anwendung.
Ist der direkte Vergleich genauer?
Nicht automatisch. Seine Aussagekraft hängt von den verfügbaren Fällen, deren Eignung und der Auswertung ab.
Ist ein Vergleichsfaktor nur ein grober Durchschnitt?
Er ist eine auf ein Normobjekt und eine Bezugseinheit bezogene Marktgröße. Seine Herleitung und Modellbeschreibung sind für die Anwendung entscheidend.
Welche Daten brauche ich für den direkten Weg?
Geeignete tatsächliche Kaufpreise mit ausreichend bekannten Objektmerkmalen und Vertragszeitpunkten.
Welche Daten brauche ich für den indirekten Weg?
Einen geeigneten Faktor oder Richtwert, seine Definition und Modellbeschreibung sowie die dazu passenden Angaben zum Bewertungsobjekt.
Kann ich den Bodenrichtwert als Hauswert verwenden?
Nein. Ein Bodenrichtwert ist keine vollständige Bewertung eines bebauten Grundstücks einschließlich Haus.
Muss ein veröffentlichter Faktor angepasst werden?
Er muss zunächst auf Eignung geprüft werden. Bei relevanten Abweichungen sind geeignete Anpassungen an Objekt und Stichtag erforderlich.
Wie werden Schäden berücksichtigt?
Soweit ihr Einfluss nicht bereits erfasst ist, müssen sie an der fachlich richtigen Stelle im Verfahren berücksichtigt werden.
Sind Angebote aus dem Internet direkte Vergleichspreise?
Eine Preisforderung belegt keinen tatsächlichen Verkauf. Angebote dürfen nicht als dokumentierte Vertragskaufpreise ausgegeben werden.
Was passiert, wenn beide Wege ungeeignet sind?
Dann sind weitere Daten und die Auswahl eines geeigneten Bewertungsverfahrens zu prüfen. Eine fehlende Grundlage darf nicht durch beliebige Faktoren ersetzt werden.